Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Übertragung einer Immobilie im Rahmen der Ehescheidung?

Bei einer Scheidung wird im Rahmen des Zugewinnausgleichs nicht selten das Eigentum an einer Immobilie auf einen Ehegatten allein übertragen. Diese Übertragung von Immobilien hat in der Regel steuerliche Folgen.

Steuerlich gesehen handelt es sich bei der Übertragung einer Immobilie um eine entgeltliche Veräußerung des Wirtschaftsguts.

Die entgeltliche Veräußerung einer Immobilie stellt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG dar und ist steuerpflichtig.

Wenn die zu übertragende Immobilie innerhalb von 10 Jahren vor der Übertragung im Rahmen des Zugewinnsausgleichs angeschafft worden sein, so ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich zu versteuern.

Gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, S. 3 EStG sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung von der Besteuerung ausgenommen, wenn diese ausschließlich selbst bewohnt werden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden.

Wenn also die übertragene Immobilie von den Ehegatten selbst bewohnt worden ist, ergeben sich aus der Übertragung keine einkommensteuerrechtlichen Folgen. Dieses gilt auch für ein von den Ehegatten ausschließlich selbst genutztes Ferienhaus.

Umgekehrt bedeutet dieses, dass für Immobilie, die als Kapitalanlage angeschafft worden sind und selbst nicht bewohnt werden, keine Steuerfreiheit besteht, wenn der Erwerb der immobilie noch nicht mehr als 10 Jahre her ist.

PRAXISBEISPIEL:

Martin Potter und Franka Potter lassen sich im Jahr 2005 scheiden. Franka Potter hat gegenüber Martin einen Zugewinnausgleichsanspruch in Höhe von € 100.000,00.

Martin besitzt eine Wohnung im Alleineigentum, die von den Ehegatten nicht selbst bewohnt wird. Diese Wohnung hat im Jahr 2005 einen Verkehrswert in Höhe von € 100.000,00. Martin Potter hat die Wohnung im Jahr 2000 für einen Kaufpreis in Höhe von € 70.000,00 gekauft.

Da die Ehegatten die Wohnung nicht selbst bewohnt haben, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG vor. Die Anschaffungskosten sind noch um die Abschreibung von € 10.000,00 zu verringern, so dass sich ein Veräußerungsgewinn in Höhe von € 60.000,00 ergibt, den Martin Potter mit seinem individuellen Einkommenssteuertarif zu versteuern hat.

Solange die Ehefrau mit mindestens einem Kind im Sinne des § 32 EStG in dem Familienheim wohnen bleibt, wird dieses wie ein Haus zu eigenen Wohnzwecken des Alleineigentümers behandelt, auch wenn dieser selbst nicht mehr in der Immobilie selbst wohnt.

In diesem Fall muss die Übertragung der Eigentumsanteile an der Immobilie nicht versteuert werden.

Wenn die Ehefrau nur allein ohne Kinder in der Immobilie wohnt, ist dieses nicht als vom Alleineigentümer selbst bewohnt zu betrachten und damit ist die Übertragung von Eigentumsanteilen auch nicht steuerfrei.

Kinder im Sinne des § 32 EStG sind alle minderjährigen Kinder bzw. alle volljährigen Kinder bis zum 27. Lebensjahr, welche ihre Ausbildung noch nicht beendet haben. Sollte ein Kind auch nach dem 27. Lebensjahr noch unterhaltsberechtigt sein, so müssen die Voraussetzungen für die Unterhaltsberechtigung dann im Einzelfall nachgewiesen werden (z.B. Kind ist behindert).

Ist einem Kind im Sinne von § 32 EStG eine Wohnung zu Studiumszwecken in einer fremden Stadt unentgeltlich überlassen werden, dann wird diese Wohnung als eine vom Alleineigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie angesehen.

FINANZTIPP:

Bei Immobilien im Ausland ist immer zu berücksichtigen, dass bei der Übertragung von Eigentumsanteilen zusätzlich ausländische Steuern möglicherweise gezahlt werden müssen.