Wer muss bei der Trennung das Wohneigentum abbezahlen?

1. Möglichkeit:

Die Ehegatten einigen sich, dass die Eigentumsverhältnisse an der bisherigen Ehewohnung so bleiben wie bisher. Bezüglich der zukünftige Nutzung und das Nutzungsentgelt einschließlich Nebenkosten und Lastentragung muss von den Ehegatten eine Einigung erzeilt werden. Die dabei getroffenen Entscheidungen sind wiederum bei den Fragen des Unterhalts und eines eventuellen Zugewinnausgleichanspruches zu berücksichtigen. Wird dieser Weg gewählt, sollten die Ehegatten auch eine Vereinbarung darüber treffen, wie lange ein Auseinandersetzungsanspruch bezüglich des Wohnungseigentums ausgeschlossen sein soll, um dem im Haus verbleibenden Ehegatten und gegebenenfalls den Kindern für eine absehbare Zeit die Sicherheit zu geben, dass ein Antrag auf Teilungsversteigerung nicht gestellt wird.

Häufig einigt man sich in der Praxis darauf, dass bis zum Schulabschluss oder bis zur Volljährigkeit des jüngsten Kindes ein Antrag auf Teilungsversteigerung ausgeschlossen sein soll. Es können aber auch andere Anhaltspunkte für eine Auseinandersetzung des Wohnungseigentums festgelegt werden. Sofern beispielsweise eine Lebensversicherung fällig wird, die die Tilgung von gemeinsamen Lasten ermöglicht, oder ein Erbfall eintritt, kann der andere Ehegatte möglicherweise ausbezahlt werden.

2. Möglichkeit

Häufig ziehen nicht beide Ehegatten zugleich aus dem Wohnungseigentum aus. Derjenige Ehegatte, der in der Immobilie verbleibt, hat meist ein Interesse daran, Alleineigentümer zu werden.

Sofern die Vermögensauseinandersetzung über das Wohnungseigentum noch innerhalb der Ehe stattfindet, kann Grunderwerbsteuer gespart werden. Auch kann der übernehmende Ehegatte bei Übernahme von auf dem Anwesen lastenden Verbindlichkeiten ohne größeren Kapitalaufwand mit Zustimmung der Gläubigerbank für sich eine günstige Finanzierung erhalten mit einem niedrigen Zinssatz und geringeren Tilgungsraten.

Die Kosten für eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei Rückzahlung des von beiden Ehegatten aufgenommenen Darlehens fallen mit Zustimmung der Gläubigerbank bei dieser Lösung nicht an. Auch die Kosten für ein neues Disagio oder zusätzliche Finanzierungs- und Grundbucheintragungskosten für Hypotheken/Grundschulden bleiben in diesem Fall erspart.

Die Übernahme des Wohnungseigentums setzt voraus, dass der übernehmende Ehegatte die finanziellen und wirtschaftlichen Möglichkeiten hat, dem anderen Ehepartner dessen Anteil abzukaufen und von der Bank als alleiniger Schuldner akzeptiert wird.

Häufig fehlen dem übernehmenden Ehegatten die finanziellen Mittel. Ein Ausgleich zwischen den Ehegatten könnte durch einen kompletten oder teilweisen Ehegattenunterhaltsverzicht, gegen Zahlung einer zu verrechnenden Unterhaltsabfindung oder aber auch die Verrechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen stattfinden.

Möglich ist auch an eine richterlich zu genehmigende Ganz- oder Teilverzichtslösung in Bezug auf Versorgungsausgleichsanwartschaften, die bei Scheidung zu übertragen wären. Diese Lösung wird von den Familiengerichten mitgetragen, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist und ein Versorgungsausgleichsverzicht in angemessener Relation zum erworbenen Miteigentumsanteil steht, der wiederum auch der Alterssicherung des übernehmenden Ehepartners dient.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass dem übernehmenden Ehepartner eine längerfristige Stundung des Kaufpreisanteils, der an den anderen Ehegatten auszuzahlen wäre, gewährt wird. Als Gegenleistung für eine solche verzinsliche oder unverzinsliche Stundung könnte der Ehegattenunterhalt vermindert werden.

3. Möglichkeit

In Betracht kommt auch die Lösung, dass zu einem späteren Zeitpunkt das Wohnungseigentum an einen Dritten veräußert wird. Der aus dieser erzielte Gewinn kann dann als Ausgleich des gestundeten Teils oder bestimmte Erlösanteile bei Übertragung an den veräußernden Ehegatten gezahlt werden. Hierdurch wird zu einem späteren Zeitpunkt das wirtschaftliche Gleichgewicht zwischen den Ehepartnern für die Übernahme des Anteils wieder herzustellen. Auf diese Weise kann dem veräußernden Ehepartner bei Scheidung ein angemessenes Äquivalent für die Übertragung seines Miteigentumsanteils gesichert werden.

Der Grund für solche Lösungen besteht häufig darin, dass die Ehegatten sich bei Scheidung darüber einig sind, dass das Familienheim den Kindern erhalten werden sollte, dass aber umgekehrt der Ehegatte, der auf die angemessene wirtschaftliche Verwertung seines im Miteigentum stehenden Hausanteils verzichtet, einen angemessenen Ausgleich hierfür haben möchte, wenn der andere Ehegatte zu einem späteren Zeitpunkt Wertsteigerungen bei Veräußerung realisiert.

Kommt aus persönlichen oder wirtschaftlichen Erwägungen nur die Lösung in Betracht, dass das in Miteigentum stehende Haus zu veräußern ist, so ist der Erlös zu teilen. Der Verkauf ist in vielen Fällen die einzige Möglichkeit, eine angemessene Lösung zu erzielen und getrennte wirtschaftliche Wege nach der Scheidung zu gehen. Jede Partei kann dann unter Einbeziehung von Unterhalts- und Zugewinnausgleichsansprüchen und Aufteilung des Veräußerungserlöses ihre Zukunft wirtschaftlich eigenständig gestalten.

Themen im Ratgeber Wohnung und Miete

• Wie wirkt sich die Trennung auf einen Mietvertrag aus?
• Wie wirkt sich die Scheidung auf einen Mietvertrag aus?
• Wann kann die Wohnung bzw. das Eigenheim einem Ehegatten zur alleinigen Benutzung zugewiesen werden?
• Erhält der ausgezogene Ehegatte eine Entschädigung vom anderen Ehegatten?
• Werden die Nebenkosten der Miete bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt?
• Zählt mietfreies Wohnen als Einkommen bei der Unterhaltsberechnung?
• Besteht eine Pflicht die Ehewohnung vor Ablauf des Trennungsjahres aufzugeben?
• Wer muss bei der Trennung das Wohneigentum abbezahlen?
• Können wir eine Vereinbarung für die Wohnungsnutzung treffen?