Während der Trennung: Haus und Wohnung

Die Zeit der Trennung ist die Phase, in der die stärksten Emotionen hochkochen. Oft werden Ansprüche auf Haus und Wohnung erhoben oder Rechte geltend gemacht, die nur in der Wunschvorstellung der Partner existieren, aber im Gesetz keine Grundlage haben. Bei der Trennung kommt es nicht darauf an, ob die Immobilie eine gemietete Wohnung oder ein gemietetes Haus ist oder im gemeinsamen oder alleinigen Eigentum der oder eines Partners steht. Die möglichen Fallvarianten sind vielfältig.

Das Wohnrecht eines Partners berührt die Eigentumsverhältnisse an dem Haus oder der Wohnung nicht und lässt den Bestand eines Mietvertrages unberührt. Nutzungsüberlassung bzw. Nutzungszuweisung bedeutet eine lediglich vorübergehende Benutzungsregelung im Verhältnis der Partner untereinander für die Zeit der Trennung. Spätestens mit der Scheidung bedarf die Situation der endgültigen Regelung.

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Das Wichtigste

Der Auszug eines Partners ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen.
Ein Partner kann nur in Ausnahmefällen verlangen, dass der andere nach der Trennung Haus oder Wohnung verlässt (häusliche Gewalt, zum Kindeswohl).
Zieht ein Partner freiwillig aus, verliert er dadurch nicht sein Wohnrecht. Er kann jederzeit verlangen, wieder einzuziehen. Dieser Anspruch geht binnen sechs Monaten nach dem Auszug verloren.
Bei einer Mietwohnung steht auch nach dem Auszug der Partner weiterhin im Mietvertrag und ist zur Mietzahlung verpflichtet.
Derjenige, der in dem Haus oder der Wohnung verbleibt, muss dem anderen Partner als Miteigentümer der Immobilie eine Nutzungsentschädigung zahlen.
Jeglicher Verkauf eines Miteigentumsanteils erfordert die Zustimmung des Partners und das Objekt kann nur als Ganzes verkauft oder vermietet werden.
Ist der ausziehende Partner alleiniger Eigentümer, kann er nach der Trennung Wohnung und/oder Haus verkaufen. Dann allerdings kann das Familiengericht anordnen, dass die Partner ein Mietverhältnis miteinander begründen. Verkauf bricht nicht Miete!

Fakten und häufige Irrtümer

Fakt 1

Die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung oder dem Haus ändern sich mit dem Auszug eines Partners oder beider Partner nicht. Gemeinsames oder alleiniges Eigentum bleibt unverändert. Zieht ein Partner aus, kann er nicht verlangen, dass der verbleibende Partner ihn "auszahlt" oder ihm seinen Miteigentumsanteil abkauft. Genauso wenig kann der verbleibende Partner verlangen, dass der ausziehende Partner ihm seinen Miteigentumsanteil überträgt oder zurückgibt oder abtritt.

Fakt 2

Im Regelfall kann kein Partner seinen Miteigentumsanteil an der Wohnung oder dem Haus an Dritte verkaufen. Das Gesetz verbietet nämlich, dass ein Ehepartner über sein Vermögen verfügt, soweit die Verfügung den größten Teil seines Vermögens betrifft. Bei einer Immobilie ist dies meist der Fall (siehe dazu unten II 2 bb). Jeglicher Verkauf erfordert dann die Zustimmung des anderen. Das Objekt kann nur als Ganzes und gemeinsam verkauft werden. Kein Partner braucht sich einen ihm unbekannten Dritten als neuen Eigentümer aufdrängen zu lassen. Abgesehen davon dürfte es unter diesen Gegebenheiten schwierig sein, überhaupt einen Kaufinteressenten zu finden.

Fakt 3

Kein Partner kann vom anderen verlangen, dass er nach der Trennung Haus und Hof verlässt. Jeder hat das gleiche Recht an der Immobilie. § 1567 Abs. I S. 2 BGB stellt dies klar. Gibt keiner nach, müssen beide irgendwie in der Wohnung miteinander auskommen. Im Idealfall erlauben die räumlichen Verhältnisse die Trennung von Tisch und Bett im Trennungsjahr.

Fakt 4

Zieht ein Partner aus, muss derjenige, der in der Wohnung verbleibt, dem anderen Partner als Miteigentümer der Wohnung oder des Hauses einen Ausgleich zahlen. Diese Zahlung ist eine Nutzungsentschädigung dafür, dass der ausziehende Partner die eigene Immobilie nicht mehr nutzen kann. Zugleich muss sich der verbleibende Partner einen Wohnvorteil anrechnen lassen, den der ausziehende Partner gerade nicht hat bzw. verloren hat. Der Wohnvorteil ist zumindest im ersten Jahr nach dem Auszug noch nicht mit der ortsüblichen Miete gleichzusetzen. Der Wohnwert orientiert sich etwa daran, was der verbleibende Partner als Miete zu zahlen hätte, wenn er selbst ausgezogen hätte. Dabei kommt meist die Hälfte der ortsüblichen Miete zum Ansatz. Erst nach Ablauf eines Jahres kommt die ortsübliche Miete zum tragen.

Diese Nutzungsentschädigung fällt auch dann an, wenn der ausziehende Partner ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht besitzt. Gleiches nimmt die Rechtsprechung für ein Erbbaurecht, Nießbrauch und Dauerwohnrecht an (BGH, Beschl.v.18.12.2013, XII ZB 268/13). Die Entschädigung gleicht den wirtschaftlichen Nachteile desjenigen aus, der auszieht und in seiner ursprünglichen Lebensplanung zurückgeworfen wird. Die Nutzungsentschädigung kann entfallen, wenn der verbleibende Partner kein eigenes Einkommen hat und/oder gemeinsame Kinder betreut.

Fakt 5

Derjenige, der in der Wohnung oder dem Haus verbleibt, muss den Unterhalt für die Wohnung zahlen. Dazu gehören die Energieverbrauchskosten. Gebäudeversicherung und Grundsteuern fallen jedem hälftig zur Last, da sie auf das Eigentum an sich abstellen.

Gut zu wissen:

Aufgrund der Grundsteuerreform müssen Eigentümer zwischen Juli und Oktober 2022 Daten zur Immobilie an das Finanzamt über das Elster-Portal übermitteln: Art des Eigentums, Grundstücksfläche, Wohn- und Nutzfläche, Bodenrichtwert und Baujahr. Wer Hilfe benötigt, kann eine Steuerberatung in Anspruch nehmen. Informieren Sie sich über die bundeslandspezifischen Regelungen, denn es steht jedem Bundesland frei, die Details individuell auszugestalten. Je nach Bundesland können also abweichende Informationen nötig sein. Die Grundsteuer soll dann ab 2025 nach der Neuberechnung erhoben werden.

Fakt 6

Ist das Haus über ein Bankdarlehen finanziert, bleiben beide Partner verpflichtet, den Kapitaldienst an die Bank zu leisten. Der ausziehende Partner hat weder gegen die Bank noch den verbleibenden Partner einen Anspruch, dass er vom Kapitaldienst freigestellt wird. Gleiches gilt, wenn er eine Bürgschaft für den anderen übernommen hat. Will er sich dieser Verpflichtung entledigen, muss das Haus verkauft werden. Soweit dazu der Darlehensvertrag vorzeitig aufgekündigt werden muss, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Sie geht zu Lasten beider Partner.

Fakt 7

Ist die Wohnung eine Mietwohnung oder das Haus ein Mietshaus, ändert sich am Mietverhältnis zunächst nichts, wenn ein Partner auszieht. Er bleibt Partei des Mietvertrages und zur Zahlung der Miete verpflichtet. Will er daran etwas ändern, muss er sich mit dem Vermieter absprechen.

Zuweisung der Wohnung oder des Hauses in Härtefällen

Ein Partner kann nur in Ausnahmefällen verlangen, dass der andere dann auszieht, wenn es zu häuslicher Gewalt kommt, also ein Fall der "unbilligen Härte" des § 1361 b Abs. I BGB vorliegt. Gleiches gilt, wenn das Kindeswohl den Auszug erfordert, beispielsweise wenn Streit und Hass die häusliche Atmosphäre so sehr vergiften, dass die geordnete Lebensführung des Kindes durcheinander gerät. Dann kann der verbleibende Partner unter den Voraussetzungen des § 1361 b Abs. I BGB beim Familiengericht beantragen, ihm das Haus zur alleinigen Nutzung zuzuweisen und den anderen Partner zum Auszug zu verpflichten. Die Tatsache, dass einer der Partner Miteigentümer oder alleiniger Eigentümer der Ehewohnung ist, wird in der Abwägung der beiderseitigen Interessen berücksichtigt, ist aber nicht der ausschlaggebende Aspekt. Erst nach der Scheidung wird der Eigentumsaspekt maßgeblich berücksichtigt.

Um den Konflikt aufzulösen, dass jeder die Wohnung oder das Haus für sich beansprucht, bestimmt § 1361 b Abs.I BGB für den Zeitraum der Trennungsphase, …

„… dass ein Ehepartner beim Familiengericht beantragen kann, ihm die Ehewohnung oder einen Teil davon zur alleinigen Benutzung zu überlassen, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehepartners notwendig ist, um eine „unbillige Härte“ zu vermeiden. Gleiches bestimmt § 14 LPartG für den eingetragenen Lebenspartner. Als eine solche Härte bezeichnet das Gesetz ausdrücklich Tätlichkeiten oder deren ernsthafte Androhung sowie den Umstand, dass das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt wird. Auch finanzielle Aspekte können die Zuweisung rechtfertigen (Beispiel: Ein Partner hat kein eigenes Einkommen, während der andere das Geld verdient).“

Verbale Auseinandersetzungen begründen noch keine solche Härte. Beide Partner müssen sich ertragen und bis zur Scheidung in der Wohnung ausharren. Fehlt es an einer Härte (z.B. Gewaltanwendung), muss das Gericht auch das eventuelle Alleineigentum eines Partners an der Wohnung berücksichtigen. Dann muss der andere Partner triftige Gründe haben, wenn er die Wohnung für sich allein zugewiesen haben möchte.

Das Gericht wird bei entsprechender Begründung meist anordnen, die Wohnung oder das Haus dem dies beantragenden Partner zu überlassen. Eine Aufteilung der Immobilie und Nutzung durch beide Partner ist der Ausnahmefall und setzt voraus, dass sie so groß ist, dass die Räume sinnvoll aufgeteilt werden können und der tägliche Umgang miteinander nicht in noch größere Probleme ausartet (§ 1361 b Abs. II BGB).

Auch wenn ein Partner alleiniger Eigentümer ist, kann er in der Trennungszeit daraus keinen Anspruch herleiten, dass der andere Partner ausziehen muss. Nimmt er die Immobilie eigenmächtig in Besitz und sperrt den anderen aus, kann der ausgesperrte Partner bei Gericht beantragen, ihm den Mitbesitz wieder einzuräumen. Der Antrag scheitert nur dann, wenn der verbliebene Partner sich darauf berufen kann, dass die Anwesenheit des ausgesperrten Partners eine für ihn unzumutbare Härte darstellt (z.B. drohende Gewalttätigkeiten). Erst mit der Scheidung bestimmen mithin die Eigentumsverhältnisse (z.B. ein Partner ist alleiniger Eigentümer), welches Schicksal die Wohnung oder das Haus erleidet. Dann stehen sich beide Partner wie Fremde gegenüber und müssen ihre Beziehung immobilienrechtlich regeln.

Expertentipp:

Auch wenn Trennung und Scheidung noch kein Thema sind, kann ein Partner nach dem Gewaltschutzgesetz bei Gericht beantragen, ihm die Wohnung oder das Haus zuzuweisen, wenn sich der andere gewalttätig erweist (§ 2 GewSchG). Allerdings erfolgt die Wohnungszuweisung in diesen Fällen nur für einen befristeten Zeitraum, soweit der andere Partner Miteigentümer oder Mitmieter ist. Die Wohnungszuweisung nach § 1361 b BGB im Trennungsfall erfolgt unbefristet.

Sechs Monate Karenzzeit nach Auszug

Zieht ein Partner freiwillig aus, verliert er dadurch nicht sein Nutzungsrecht. Er kann jederzeit verlangen, wieder einzuziehen. Der Anspruch geht jedoch verloren, wenn er nach dem Auszug nicht binnen sechs Monaten wieder einzieht oder mitteilt, dass er wieder einziehen will. Danach vermutet das Gesetz unwiderleglich, dass er dem verbliebenen Partner die Wohnung endgültig zur alleinigen Nutzung überlassen will (§§ 1361b Abs. IV BGB, 14 Abs. IV LPartG). Er kann dann nicht einfach wieder so zurückkehren.

Wird ein Partner während der Trennung bedroht und zieht aus (z.B. ins Frauenhaus), kann er weiterhin beantragen, ihm die Wohnung oder das Haus zuzuweisen. Die Flucht führt nicht dazu, dass das Recht, in die Immobilie zurückzukehren, verfällt.

Probleme infolge der Zuweisung

Wird die gemeinsame Wohnung oder das gemeinsame Haus nach der Trennung einem Partner zugewiesen, hat der andere alles zu unterlassen, das den Partner in der Nutzung beeinträchtigt (§ 1361 b Abs. III S. 1 BGB). Notfalls muss das Familiengericht einstweilige Anordnungen treffen (Betretungs- oder Näherungsverbot). Bei Mietverhältnissen könnte es verbieten, den Mietvertrag zu kündigen.

Ist der ausziehende Partner alleiniger Eigentümer, kann er die Immobilie verkaufen. Dann allerdings kann das Familiengericht anordnen, dass die Partner ein Mietverhältnis miteinander begründen. Der Erwerber wäre verpflichtet, das Mietverhältnis zu übernehmen und fortzuführen (Kauf bricht nicht Miete! § 566 BGB). Beantragt ein Partner im Falle von Miteigentum die Teilungsversteigerung, könnte auch hier ein Mietverhältnis angeordnet werden (siehe dazu unten).