Scheidung, wenn beide das Haus wollen

Welche Gründe gibt es, Alleineigentümer/in werden zu wollen?

Die Verhandlungen darüber, wer das Haus übernimmt, hängen sicherlich auch davon ab, welches Interesse Sie oder der Ehegatte am Haus haben und auf welcher „moralischen“ Grundlage der Anspruch jeweils begründet ist. Bekannte Gründe sind und in Frage kommen:

• Das Haus ist Ihr Elternhaus, und Sie möchten es im Familienbesitz halten.
• Ähnlich wird es sein, wenn Sie das Haus mit eigenem Geld und eigener Kraft gebaut oder saniert haben und der Ehegatte nur geringe Anteile daran hatte.
• Vielleicht sind Sie aufgrund Ihres Arbeitsplatzes und der Verkehrsanbindung auf das Haus eher angewiesen als der Partner.
• Vielleicht sind Sie daran interessiert, dass Ihre Kinder in der gewohnten sozialen Umgebung verbleiben dürfen.
• Eine Rolle wird auch spielen, wer in der Lage ist, die Übernahme des Miteigentumsanteil des Partners oder das Eigentums des Partners zu finanzieren. Außerdem muss das Haus unterhalten werden.
• Auch könnte das künftige Nutzungsinteresse eine Rolle spielen. Sind Sie Freiberufler und möchten Ihre im Haus bestehende Praxis fortführen oder eine Praxis neu begründen, hätten Sie ein gewichtiges Argument.

Vorab sind die Eigentumsverhältnisse wichtig

Um denkbare Lösungen aufzuzeigen, sollten Sie sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse vor Augen führen. Die Eigentumsverhältnisse sind ungeachtet Ihrer moralischen Ansprüche Grundlage, wie Sie über die künftige Nutzung des Hauses verhandeln.

Beide Ehegatten sind Eigentümer

Sind beide Ehegatten im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, hat jeder Ehegatte als Miteigentümer die gleichen Rechte am Haus. Keiner kann verlangen, dass der andere sein Eigentum am Haus aufgibt. Möchten Sie das Haus verkaufen, müssen Sie sich einig sein. Möchte ein Ehegatte im Haus verbleiben, bedarf es gleichfalls der Einigung.

Möchten Sie alleiniger Eigentümer werden, wäre der Miteigentumsanteil des Ehegatten zu übernehmen. Verhandlungsgrundlage wäre der Verkehrswert des Objekts. Dazu sollten Sie sich informieren, welche Kaufpreise vergleichbare Objekte in der Region erzielt haben. Hatten Sie den Kaufpreis für das Objekt ursprünglich über ein Bankdarlehen finanziert, wäre die Restschuld bei der Bank insoweit nicht allein die Grundlage, um ein Angebot zu unterbreiten.

Um den Miteigentumsanteil zu übernehmen und Ehegatten auszuzahlen, müssen Sie über ausreichend eigenes Geld verfügen oder aufgrund Ihrer Bonität in der Lage sein, den Erwerb über ein Bankdarlehen zu finanzieren. Der Kaufvertrag über den Erwerb des Miteigentumsanteils wäre notariell zu beurkunden. Nach Zahlung werden Sie als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Praxistipp 1: Erwerb bleibt grunderwerbsteuerfrei

Nach § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz bleibt die Übertragung von Immobilieneigentum unter Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung von der Grunderwerbssteuer befreit. Wichtig ist, dass die Vermögensauseinandersetzung möglichst direkt mit der Scheidung erfolgt. Warten Sie zu lange ab, fehlt der notwendige steuerlich begünstigte Zusammenhang zwischen Vermögensauseinandersetzung und Scheidung. Die grunderwerbsteuerfreie Übertragung fällt erheblich ins Gewicht, da je nach Bundesland die Grunderwerbsteuer durchschnittlich 5 % des Kaufpreises ausmacht.

Praxistipp 2: Beachten Sie die Spekulationsfrist

Verkauft ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil vor Ablauf von zehn Jahren, nachdem das Haus gekauft oder gebaut wurde, ist für einen eventuellen Gewinn beim Verkauf Spekulationssteuer zu zahlen. Diese fällt ausnahmsweise nicht an, wenn Sie das Objekt bis zum Verkauf ununterbrochen für eigene Wohnzwecke genutzt oder das Objekt mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Zieht der Ehegatte im Jahr vor dem Verkauf aus und gibt die Nutzung des Hauses für eigene Wohnzwecke auf, riskiert er den Anfall von Spekulationssteuer. Sie sollten also genau rechnen und kalkulieren, wann wer auszieht und wann das Haus verkauft wird oder ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt.

Ihr Ehegatte ist alleiniger Eigentümer

Steht Ihr Ehegatte als alleiniger Eigentümer im Grundbuch, haben Sie am Haus keine Rechte. Sie könnten allenfalls im Zeitraum der Trennung das Haus weiterhin als Ihre eheliche Wohnung nutzen und haben Anspruch, ungeachtet des Eigentums des Ehegatten, in der Wohnung zunächst zu verbleiben. Spätestens mit der Scheidung werden Sie eine für sich bessere Lösung finden müssen. Sind Sie aufgrund Ihrer Lebensumstände vorrangig auf die Nutzung des Hauses angewiesen, könnten Sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen das Haus oder Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.

Praxistipp 3: Finanzielle Beiträge für Bau und Unterhalt geleistet?

Haben Sie in der Ehe zum Erwerb, Bau oder der Unterhaltung der Immobilie einen finanziellen Beitrag geleistet, müssten Sie mit dem Ehegatten einen Weg finden, bei der Scheidung abgefunden zu werden. Sofern Sie nicht ausdrücklich vereinbart haben, dass für Ihre Beiträge für den Fall einer Scheidung irgendwie entschädigt werden, müssen Sie davon ausgehen, dass diese als Schenkung eingeordnet werden. Da Ihr Ehegatte dadurch aber einen Zugewinn erreicht hat, könnten Sie im Wege des bei der Scheidung durchzuführenden Zugewinnausgleichs dennoch am Vermögenszuwachs der Immobilie beteiligt werden.

Praxistipp 4: Übernahme des laufenden Darlehens

Möchten Sie das Haus zu Eigentum übernehmen und dazu das auf den Namen des Ehegatten laufende Darlehen bei der Bank übernehmen, sollten Sie frühzeitig bei der Bank vorsprechen. Mit einer Übernahme würden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kündigung sparen. Da Kreditverträge aber meist sehr eng mit der Person des Kreditnehmers verbunden sind, tun sich Banken oft schwer, einen bestehenden Darlehensvertrag auf eine andere Person zu übertragen. Banken sind eher daran interessiert, mit dem Erwerber aufgrund der Marktentwicklung einen höheren Zinssatz zu vereinbaren. Vorteilhaft wäre zumindest, dass Sie die zur Sicherung der Bank im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht löschen lassen und keine neue Grundschuld eintragen müssen.

Sie sind alleiniger Eigentümer

Sind Sie alleiniger Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen, hat der Ehegatte als Nichteigentümer lediglich das Recht, das Haus auch fortan als eheliche Wohnung im Zeitraum der Trennung zu nutzen. Wäre er/sie aufgrund der Lebensumstände vorrangig auf die Nutzung angewiesen, könnte er/sie beim Familiengericht beantragen, das Haus oder Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung zuzuweisen.

Praxistipp 5: Vorsicht beim Erwerb im Einheimischenmodell

Haben Sie als in der Gemeinde lebender einheimischer Bürger ein Grundstück im Einheimischenmodell zu einem vergünstigten Kaufpreis erworben, sollten Sie im Kaufvertrag nachlesen, welche Vorgaben es gibt, die Sie bei der Scheidung und dem damit eventuell einhergehenden Verkauf des Grundstücks zu berücksichtigen haben. Meist geht es um eine Selbstnutzungsverpflichtung und eine Ausgleichsvereinbarung bei Aufgabe der Selbstnutzung. Eine Besonderheit kann sich daraus ergeben, dass Sie das Eigentum an den Ehegatten übertragen, wenn dieser nicht selbst „Einheimischer“ ist.

Option Aufteilung in Wohnungseigentum

Ist das Haus so gebaut, dass gegebenenfalls auch nach einem Umbau zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten gebildet werden können, könnten Sie das Haus in Wohnungseigentum aufteilen. Jedem Ehegatten könnte eine der Wohnungen zum alleinigen Eigentum und zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Sie müssten sich nur einigen, wer welche Wohneinheit bekommt. Als Eigentümer könnten Sie Ihre Wohnung auch vermieten. Um Wohnungseigentum zu begründen, benötigen Sie eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung und müssen beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden.

Option Teilungsversteigerung

Sind Sie beide Eigentümer des Hauses und können sich nicht auf eine gemeinsame Lösung verständigen, könnten Sie es auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen. Dann wird die Immobilie öffentlich versteigert. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Dabei können Sie im Versteigerungstermin selber mitsteigern und Gebote abgeben. Bleibt Ihr Gebot das höchste Gebot, ersteigern Sie den Miteigentumsanteil des Ehegatten und werden zusammen mit Ihrem eigenen Miteigentumsanteil alleiniger Eigentümer. Dies kann von Vorteil sein, wenn Sie besonderes Interesse am Haus haben und den Miteigentumsanteil tatsächlich auch günstig ersteigern können.

Option Vermietung

Steht das Haus im Miteigentum beider Ehegatten und gelingt keine Verständigung oder möchten Sie Zeit gewinnen, könnten Sie die Vermietung des Hauses in Betracht ziehen. Allerdings ist damit ein gewisses Risiko verbunden. Als Vermieter unterliegen Sie dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Haben Sie nach der Vermietung andere Pläne, kommt die Kündigung des Mieters nur wegen Eigenbedarfs in Betracht. Lässt sich der Eigenbedarf nicht begründen, ist die Kündigung des Mieters ausgeschlossen. Entschließen Sie sich das Haus zu verkaufen, müsste der Erwerber zunächst das bestehende Mietverhältnis übernehmen und könnte das Mietverhältnis ist nur kündigen, wenn er seinerseits Eigenbedarf geltend macht.

Praxistipp 6: Vorsicht vor Vermietung via AirBnB

Bei einer Vermietung über Airbnb sollten Sie Vorsicht walten lassen. Die Zweckentfremdungsverbotsgesetze der Bundesländer ermächtigen die Gemeinden, dass die Vermietung in Gemeinden mit angespannter Wohnsituation nur mit Genehmigung der Gemeinde erlaubt ist. Betroffen sind vorwiegend größere Städte, in denen es für Mieter zunehmend schwierig wird, bezahlbare Wohnungen zu finden. Das Interesse von Touristen wird als nachrangig betrachtet. Möchten Sie Ihre Wohnung über Airbnb vermieten, sollten Sie das für Ihre Gemeinde eventuell bestehende Zweckentfremdungsverbot beachten.

Alles in allem

„Die“ einzig richtige Lösung gibt es nicht. Ausgehend von Ihrem moralischen Anspruch und der rechtlichen Grundlage werden Sie aller Wahrscheinlichkeit nach darauf angewiesen sein, für das Haus im gegenseitigen Einvernehmen eine Lösung zu finden. In jedem Falle schauen Sie wahrscheinlich bei der Suche nach einem Deal auch auf das vorhandene Geld für die Scheidung – abgesehen davon, dass auch bei Immobilienbesitz Verfahrenskostenhilfe möglich ist, erfahren Sie hier über unseren Gratis-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung, wie viel diese kostet. Bei weitere Fragen wenden Sie sich gern an unseren InfoPoint, den Sie ebenfalls kostenfrei unter 0800 34 86 72 3 rund um die Uhr erreichen.