Wie ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen?

Sollte ich Wohnung oder Haus trotz laufenden Kredits verkaufen?

Haben Sie den Kaufpreis für Ihre Wohnung oder Ihr Haus über ein Bankdarlehen finanziert, haben Sie aller Wahrscheinlichkeit nach den Zinssatz für meist 5, 10 oder gar 20 Jahre festgeschrieben. Dies gilt umso mehr, als die Zinsfestschreibung in einer Niedrigzinsphase erfolgt sein sollte. Solange Sie das Haus selbst nutzen, wird sich die Bank nicht darauf einlassen wollen, den Vertrag wieder aufzuheben.

Sollten Sie das Haus jedoch verkaufen wollen, haben Sie zwar ein Kündigungsrecht, sind dann aber verpflichtet, der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Die Höhe hängt davon ab, inwieweit der Bank ein Schaden entsteht. Kann die Bank das durch den Verkauf des Hauses zurückgezahlte Geld zu einem besseren Zinssatz weiter verleihen, hat die Bank keinen Schaden und die Vorfälligkeitsentschädigung ist gering. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie der Bank den Schaden erstatten. Die Antwort hängt also davon ab, ob Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung leisten können und leisten wollen. Am besten sprechen Sie mit Ihrer Bank und erörtern die Umstände.

Praxistipp: Kredit ablösen oder sparen?

Haben Sie das Haus zu einem besonders günstigen Zinssatz finanziert, kann es besser sein, das Haus im Besitz zu behalten und den Kredit auf das Haus weiterlaufen zu lassen. Überschüssiges Geld sparen Sie dann besser an und nutzen dazu einen höheren Zinssatz. Dies gilt umso mehr, als Sie Miete sparen. Haben Sie beispielsweise zu 1,5 % finanziert und erhalten für Ihr sonstiges Geld 3,5 % Tagesgeldzinsen, erscheint es wirtschaftlich sinnvoller, den Kredit nicht abzulösen.

Ist die Darlehensübernahme durch einen Käufer möglich?

Verkaufen Sie das Haus an einen Dritten, könnten Sie mit Ihrer Bank sprechen, ob der Käufer Ihr Darlehen übernehmen könnte. Sie könnten dadurch vielleicht die Vorfälligkeitsentschädigung sparen. Nicht jede Bank ist dazu bereit. Voraussetzung ist auf jeden Fall, dass der Käufer über die notwendige Bonität verfügt, um bei der Bank als kreditwürdig zu erscheinen. Da ein Kreditvertrag aber meist sehr eng mit der Person des Kreditnehmers verbunden ist, tun sich Banken schwer, einen bestehenden Darlehensvertrag auf eine andere Person zu übertragen. Oft sind die Banken auch daran interessiert, mit dem Käufer aufgrund der Marktentwicklung einen höheren Zinssatz zu vereinbaren.

Praxistipp: Grundschuld abtreten, nicht löschen

Sparen können Sie aber auf jeden Fall, wenn Sie die im Grundbuch zur Sicherung der Bank eingetragene Grundschuld von Ihrer Bank an die Bank abtreten lassen, über die der Käufer den Kaufpreis für den Erwerb des Hauses finanziert. Der Käufer bräuchte keine neue Grundschuld auf eigene Kosten zu bestellen und Sie bräuchten die Grundschuld nicht auf eigene Kosten löschen zu lassen. Bei Grundschulden gehen die Gebühren für die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch richtig ins Geld.

Haus vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen – Spekulationsfrist umgehen

Verkaufen Sie das Haus vor Ablauf von zehn Jahren, nachdem Sie es gekauft oder gebaut haben, müssen Sie einen eventuellen Gewinn beim Verkauf versteuern. Sie zahlen Spekulationssteuer.

Aber: Nutzen Sie Ihre Immobilie als eheliche Wohnung selbst und verkaufen die Wohnung oder das Haus vor Ablauf von zehn Jahren, bleibt der Verkaufserlös trotzdem steuerfrei, wenn Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Sie haben das Objekt bis zum Verkauf für eigene Wohnzwecke unterbrochen genutzt oder
• Sie haben das Objekt mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Dazu reicht es, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und im zweiten Jahr davor auch nur einen einzigen Tag in der Immobilie gewohnt haben. Ist diese Frist noch nicht erfüllt, kann es sich empfehlen, das Haus noch weiterhin selbst zu bewohnen und erst nach Ablauf der Fristen einen Verkauf in Betracht zu ziehen.

Praxisbeispiel:

Sie sind am 31.12.2022 nachweislich in Ihr Haus eingezogen. Haben Sie sich im Jahr 2023 getrennt, müssen Sie im Hinblick auf die Vermeidung von Spekulationssteuer beim Verkauf des Objekts im Jahr 2024 in den Jahren 2022 und 2023 im Haus selbst gewohnt haben. Der Einzug Ende Dezember 2022 reicht aus, um die Frist zu erfüllen.

Ziehen Sie jedoch bereits im Jahr 2023 aus und verkaufen in 2024, fehlt es an der Voraussetzung, dass Sie im Jahr des Verkaufs das Haus für eigene Wohnzwecke genutzt haben. Erzielen Sie beim Verkauf einen Gewinn, müssten Sie den Gewinn versteuern.

Diese Spekulationssteuer droht auch dann, wenn Sie Ihren Miteigentumsanteil an der Immobilie an Ihren Ehepartner verkaufen. Auch dann kann der Gewinn aus dem Verkauf besteuert werden, wenn Sie im Jahr vor dem Verkauf aus der Wohnung ausgezogen sind. Zu der Problematik gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Sind Sie im Zweifel, sollten sich unbedingt vor dem Verkauf informieren und anwaltlich beraten lassen.

Welche Rolle spielt das Haus beim Zugewinnausgleich?

Gehört Ihnen das Haus allein oder haben Sie ein Baugrundstück oder eigenes Geld in die Ehe eingebracht, werden diese Beiträge beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Dabei geht es darum, Ihr Anfangsvermögen zu bewerten. Aus dem Anfangsvermögen ergibt sich mit Blick auf das Endvermögen bei der Scheidung der Zugewinn, den Sie beide in der Ehe erzielt haben. Die Hälfte des Zugewinns steht dem Ehegatten als Zugewinnausgleich zu, sofern Ihr Zugewinn im Verhältnis zum Zugewinn des Ehegatten höher ist. Um den Zugewinn zu bemessen, wäre der Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Sie könnten hierzu einem örtlichen Makler befragen oder die Immobilie verkaufen, so dass sich aus dem Verkaufserlös der Verkehrswert ableiten lässt.

Möchten Sie langwierige Streitigkeiten vermeiden, empfiehlt sich, den Zugewinn im Einvernehmen mit dem Ehegatten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung zu regeln. Dabei werden eventuelle Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie (z.B. Finanzierungsdarlehen bei der Bank) zu berücksichtigen sein.

Eine Scheidungsfolgenvereinbarung ermöglicht Ihnen an sich eine kostengünstige Scheidung, da Sie dadurch den Verfahrenswert der Scheidung erheblich mindern können. Ziehen sich Verhandlungen mit Käufern und Kreditgebern in die Länge, werden Sie wahrscheinlich ein gesteigertes Interesse an jeder Einsparmöglichkeit haben.

Alles in allem

In einigen deutschen Gemeinden werden Grundstücke zu besonders günstigen Kaufpreisen an Einheimische vergeben, die sich dann im Gegenzug für längere Zeit zu dessen Selbstnutzung verpflichten müssen. Haben Sie kein solches Grundstück im Einheimischenmodell erworben, gibt es trotzdem das ein oder andere bei der schnellen Wiederveräußerung des Hauses zu beachten. Alles vorausgesetzt, Sie sind sich mit Ihrem Partner über alles einig.

Möchten Sie sich dann einvernehmlich scheiden lassen, können Sie übrigens hier Ihren Scheidungsantrag online absenden. scheidung.de ist Deutschlands Scheidungsservice Nr. 1 und ein in Immobilienfragen versierter Partner bei Ihrer Scheidung. Wir begleiten Sie zuverlässig, kostentransparent und nachhaltig durch Ihre Trennung. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!