WOHNUNG über Airbnb vermieten

Was ist Airbnb?

Airbnb ist eine Online-Plattform, über die Privatpersonen die eigene Wohnung nebst Mobiliar vermieten können. Nach Angaben von Airbnb haben Millionen von Gastgebenden und Reisende ein Airbnb-Nutzerkonto und nutzen überall auf der Welt das Angebot, Unterkünfte kurzfristig zu vermieten oder anzumieten. Über ein „intelligentes Nachrichtensystem sollen Gastgeber und Gäste sicher kommunizieren und eine vertrauenswürdige Plattform vorfinden, um Zahlungen einzuziehen und zu überweisen“. Sind Sie registriert, können Sie kostenfrei

Ihre gesamte Wohnung,
ein Privatzimmer
oder ein gemeinsames Zimmer

anbieten. Interessenten sind vor allem Touristen und Ferienreisende, denen die Unterkunft im Hotel oder einer Ferienwohnung zu teuer erscheint. Weitere „Housesharing-Plattformen“ sind zum Beispiel Wimdu oder 9flats.

Welche Vorteile haben Sie, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten?

Vermieten Sie Ihre Wohnung, sei es dauerhaft oder kurzzeitig und fortlaufend an Airbnb, brauchen Sie die Wohnung wegen der Scheidung nicht gleich zu verkaufen. Sind Sie gar in der Wohnung zur Welt gekommen oder aufgewachsen oder haben in der Wohnung viele Jahre mit Ihrem Partner gelebt, haben Sie wahrscheinlich emotionale Hemmungen, das Objekt wegzugeben. Vermieten Sie, haben Sie Zeit, eine endgültige Entscheidung zu treffen.

Genauso gut können Sie die Wohnung auch weiter bewohnen und sich mit der kurzzeitigen Vermietung an Airbnb eine Einnahmequelle verschaffen, mit der Sie Liquiditätsschwierigkeiten nach Ihrer Trennung und Scheidung überbrücken können.

Hilfreich könnte auch sein, dass Sie nach Ihrer Trennung und Scheidung nicht allein in der Wohnung leben möchten und mit der kurzzeitigen Vermietung sich Gesellschaft ins Haus holen. Vielleicht haben Sie Gefallen daran, mit Menschen in Kontakt zu kommen, zu denen Sie ansonsten keinen Kontakt finden würden. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie bereit sind, eine fremde Person in Ihre Wohnung aufzunehmen und Sie sich in der Lage sehen, mit einer solchen Wohnsituation zurechtzukommen. Letztlich wissen Sie nie genau, wen Sie aufnehmen und müssen prinzipiell auch damit rechnen, dass Sie mit Personen in Kontakt kommen, mit denen Sie im Nachhinein betrachtet lieber nicht in Kontakt gekommen wären.

Wenn Sie Eigentümer Ihrer Wohnung sind

Haben Sie als Eigentümer Ihre eheliche Wohnung bislang selbst genutzt und möchten Sie die Immobilie nach Ihrer Trennung und Scheidung nicht direkt verkaufen, kann die Vermietung eine interessante Übergangslösung darstellen.

Sie vermieten dauerhaft

Vermieten Sie das Objekt vollständig ganz normal an einen Mieter, unterliegen Sie als Vermieter dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sofern Sie nach der Vermietung feststellen, dass Sie die Wohnung für eigene Wohnzwecke benötigen, kommt die Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf in Betracht (§ 573 BGB). Die Kündigung ist dann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573 c BGB).

Sie vermieten kurzzeitig

Möchten Sie die mit den mietrechtlichen Vorschriften verbundenen Pflichten so weit als möglich vermeiden oder nicht dauerhaft vermieten, kommt auch die kurzfristige Vermietung an Airbnb in Betracht. Soweit jedoch in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, benötigen Sie für die Vermietung Ihrer Wohnung die Genehmigung der Gemeinde. Ohne Genehmigung riskieren Sie hohe Bußgelder.

Airbnb unterstützt die Gastgebenden mit aircover, einem Rundumschutz, der die Kosten für womöglich nötige Tiefenreinigungen oder Schäden durch die Gäste übernimmt. Zwar kennt man seine Gäste nicht persönlich, jedoch hat jeder, der eine Anfrage schickt ein Profil. Gastgebende und Gäste können sich nach Abschluss der Reise gegenseitig bewerten. Das sorgt für mehr Transparenz und Sicherheit. Bevor Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung über Airbnb anzubieten, sollten Sie sich umfassend informieren und sich ggf. mit anderen Gastgebenden austauschen.

Expertentipp: Infos für den geplanten Standort einholen

Da es einen großen Unterschied machen kann, ob Sie eine Wohnung in Deutschland, im EU-Ausland oder ganz woanders anbieten möchten, sollten Sie sich spezifisch für das Land informieren, in dem Sie die Immobilie anbieten.

Warum unterliegt die kurzfristige Vermietung Einschränkungen?

Als Eigentümer einer Wohnung sind Sie dem Grundsatz nach berechtigt, die Wohnung zu vermieten und auch als Ferienwohnung oder als kurzfristige Unterkunft an Touristen anzubieten. Aber: In Deutschland ist Wohnraum Mangelware. Soweit Wohnraum verfügbar ist, soll er vorrangig Mietern angeboten werden, die in Deutschland leben und hier langfristig auf Wohnraum angewiesen sind. Mit der kurzfristigen Vermietung an Touristen werden dem Wohnungsmarkt Wohnungen entzogen. Um dieser Entwicklung entgegenzutreten, gibt es in fast allen Bundesländern Zweckentfremdungsgesetze.

Kann die Eigentümergemeinschaft Airbnb verbieten?

Sind Sie Wohnungseigentümer einer Eigentumswohnung, kommt hinzu, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht hat, die kurzfristige Vermietung von Wohnungen in der Wohnungseigentumsanlage und insbesondere an

Feriengäste,
Touristen
oder Geschäftsreisende

zu untersagen. Ob dies der Fall ist, lesen Sie in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nach. Grund für ein solches Vermietungsverbot ist, dass sich nicht ständig unbekannte Personen im Haus aufhalten, die womöglich wenig Interesse daran haben, die Hausordnung und gemeinschaftliche Regelungen zu respektieren. Gerade in Großstädten gibt es teils schlechte Erfahrungen, wonach Touristen durch rücksichtsloses Verhalten auffällig geworden sind.

Was sind Zweckentfremdungsverbote?

Das Zweckentfremdungsverbot ermächtigt die Bundesländer festzulegen, dass in Gemeinden, in denen Wohnungsknappheit herrscht, „Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung zugeführt werden darf.“ Einheitliche Regelungen gibt es jedoch nicht. Jedes Bundesland erlässt seine eigenen Regeln. Daneben existieren in einer Reihe von Städten und Gemeinden zusätzliche Zweckentfremdungssatzungen. Die Regelungen werden teils als Zweckentfremdungsgesetz, Wohnungsaufsichtsgesetz oder Wohnraumschutzgesetz bezeichnet.

Insoweit ist die Vermietung an Airbnb oder andere Buchungsplattformen streng reguliert. Betroffen sind vorwiegend größere Städte, in denen es für Mieter zunehmend schwierig wird, bezahlbare Wohnungen zu finden. Insoweit wird das Interesse von Touristen und Ferienreisenden an Unterkünften als nachrangig betrachtet. Möchten Sie also Ihre Wohnung an Airbnb vermieten, sollten Sie die für Ihre Gemeinde relevanten Regelungen einsehen. Dort lesen Sie auch nach, für wie lange Sie Ihre Wohnung beispielsweise an Airbnb vermieten dürfen.

Wenn Sie Mieter Ihrer Wohnung sind

Bewohnen Sie die Wohnung selbst als Mieter, können Sie ein einzelnes leerstehendes Zimmer oder die gesamte Wohnung untervermieten. Für ein solches Untermietverhältnis, das auch durch die Vermietung an Airbnb begründet wird, benötigen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters.

Vermietung Ihrer gesamten Wohnung

Als Mieter haben Sie keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis Ihres Vermieters auf Untervermietung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, haben Sie kein Sonderkündigungsrecht. Grund ist, dass der Vermieter den Mietvertrag mit Ihrer Person abgeschlossen hat und es ihm regelmäßig nicht zuzumuten ist, dass sich eine fremde Person in der Wohnung aufhält.

Vermieten Sie ohne Zustimmung des Vermieters, riskieren Sie eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung. Riskant ist bereits allein der Umstand, dass Sie Ihre Wohnung im Internet inserieren (LG Berlin, Beschluss vom 29. Januar 2015, Az.: 67 S 460/14). Die kurzfristige und fortlaufend Vermietung an wechselnde Gäste dürfte im Rahmen eines Untermietverhältnisses, bei dem Sie im Prinzip in jedem Einzelfall auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen sind, keine praktikable Option darstellen.

Vermietung eines einzelnen Zimmers

Möchten Sie nur ein einzelnes Zimmer vermieten, haben Sie Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn Sie ein nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse nachweisen können. Es genügen einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe. Sind Sie geschieden und auf die Mieteinnahmen angewiesen, haben Sie gute Aussichten, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmen muss.

Nach den Zweckentfremdungsverboten ist in vielen Städten aber Voraussetzung, dass Sie die Wohnung weiterhin selbst zu mindestens 51 % selber bewohnen. Auch hier dürfte die kurzfristige und fortlaufend Vermietung an wechselnde Gäste im Rahmen eines Untermietverhältnisses, bei dem Sie im Prinzip in jedem Einzelfall auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen sind, keine praktikable Option darstellen.

Was also müssen Sie beachten, wenn Sie über Airbnb vermieten?

Sie dürfen Ihre Wohnung oder Haus über Airbnb unter folgenden Voraussetzungen anbieten und vermieten:

Eigentumswohnung

In der Gemeinschaftsordnung Ihrer Wohnungseigentümergesellschaft gibt es keine Vorbehalte oder Verbote und die Vermietung entspricht den Vorgaben des eventuell in Ihrer Gemeinde geltenden Zweckentfremdungsverbots.

Einfamilienhaus

Die Vermietung entspricht den Vorgaben des eventuell in Ihrer Gemeinde geltenden Zweckentfremdungsverbots.

Mietwohnung

Ihr Vermieter ist einverstanden und die Vermietung entspricht den Vorgaben des eventuell in Ihrer Gemeinde geltenden Zweckentfremdungsverbots.

Ist die Vermietung an Airbnb steuerpflichtig?

Vermieten Sie Ihre Wohnung, sei es als Eigentümer oder als Mieter, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssen diese Einkünfte in Ihrer Einkommensteuererklärung deklarieren. Bleiben Ihre Einnahmen im Jahr unter 600 EUR, ist der Betrag nicht steuerpflichtig. Erzielen Sie einen höheren Ertrag, ist der gesamte Betrag zu versteuern. In Zusammenhang mit Ihren sonstigen Einnahmen (Gehalt, Gewinn als Unternehmer) ergibt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Außerdem unterliegen Ihre Mieteinnahmen der Umsatzsteuer und über einen Freibetrag von 24.500 EUR hinaus auch der Gewerbesteuer, sofern Sie gewerblich vermieten. Gewerblich vermieten Sie dann, wenn Sie regelmäßig vermieten und dabei die Absicht verfolgen, Mieteinnahmen zu erzielen. Sofern Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen, entfällt die Umsatzsteuerpflicht, wenn Ihre Erträge im Vorjahr höchstens 22.000 EUR und 50.000 EUR im laufenden Jahr nicht übersteigen.

In Großstädten ist damit zu rechnen, dass Sie für Ihre Gäste Kurtaxe oder Tourismussteuer an die jeweilige Gemeinde abführen müssen.

Alles in allem

Die Vermietung Ihrer Wohnung ist eine Entscheidung, die Sie reiflich überlegen sollten. Insbesondere, wenn Sie kurzzeitig und fortlaufend an wechselnde Gäste vermieten, haben Sie zwar eine interessante Einnahmequelle, müssen aber darauf achten, dass Sie im Hinblick auf eine Reihe gesetzlicher Regelungen in einer besonderen Verantwortung stehen.