Was kann ich im Hinblick auf unsere gemietete Wohnung vereinbaren?

Trennungsvereinbarung regeln Sie nach Ihrer Trennung.

Trennungsvereinbarung regeln Sie nach Ihrer Trennung.

Ihre eheliche Wohnung war Ihr ehelicher Lebensmittelpunkt. Mit der Trennung ändert sich vieles. Wer welche Rechte hat, hängt von einer Reihe von Gegebenheiten und Ihrem künftigen Nutzungswillen und Nutzungsinteresse ab. Oft gibt es Auseinandersetzungen darüber, wer künftig die gemietete Wohnung nutzt und wer auszieht. Genau zu diesem Zweck sollten Sie klare Absprachen treffen, die Sie bestenfalls in einer schriftlichen Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung festhalten. Damit Sie wissen, wo Sie stehen, welche Ansprüche Sie haben und vor allem welche Ansprüche Sie nicht haben, sollten Sie den rechtlichen Hintergrund kennen. Sie haben eine ganze Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten.

Wenn wir von einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung sprechen, hört sich dies sehr förmlich und juristisch an. Alles halb so wild! In einer Trennungsvereinbarung regeln Sie nach Ihrer Trennung und in einer Scheidungsfolgenvereinbarung im Hinblick auf Ihre Scheidung, wie Sie mit Ihrer Mietwohnung verfahren wollen. Sie können eine solche Vereinbarung mündlich oder schriftlich treffen. Soweit Sie mit Ihrer Absprache Fakten schaffen, dürfte sich eine schriftliche Vereinbarung erübrigen. Allenfalls dann, wenn Sie weitere Scheidungsfolgen, beispielsweise den Zugewinnausgleich oder den Ehegattenunterhalt regeln, bietet es sich an, das Schicksal der ehelichen Mietwohnung gleichfalls in einer solchen, meist schriftlich und oft notariell zu beurkundenden Vereinbarung zu regeln.

Beide Ehepartner haben die Wohnung gemeinsam gemietet

Sie haben den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet. Dann sind Sie beide Vertragspartner Ihres Vermieters. Als Mieter haben Sie gleiche Rechte, aber auch gleiche Pflichten. Insbesondere sind Sie beide zur Mietzahlung verpflichtet. Trennen Sie sich, müssen Sie früher oder später klären, wer die Wohnung künftig nutzt oder ob Sie die Wohnung aufgeben wollen. Es kommen folgende Optionen in Betracht, die Sie dann in einer entsprechenden Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung genau so umschreiben und festschreiben können:

• Sie trennen sich, kündigen das Mietverhältnis gemeinsam und ziehen beide aus. Dann haben Sie im Regelfall keinerlei Probleme. Sie müssen allenfalls klären, wer eventuell rückständige Mieten zahlt oder wer fällige Schönheitsreparaturen übernimmt. Im Zweifel sind Sie gegenüber dem Vermieter gleichermaßen in der Verantwortung.
• Sie trennen sich und verbleiben meist aus finanziellen Gründen beide in der Wohnung und vollziehen die Trennung so, dass Sie getrennte Räumlichkeiten nutzen. Nur Küche und Bad nutzen Sie in gegenseitiger Abstimmung gemeinsam. Da diese Situation keine dauerhafte Lösung sein kann, müssen Sie früher oder später eine Lösung finden. Diese Regelung ist also allenfalls eine Regelung auf Zeit.
• Sie verständigen sich. Ein Ehepartner verbleibt nach der Trennung in der Wohnung, der andere zieht aus. Sie sollten dann auch die Situation mietvertraglich mit dem Vermieter klären. Bestenfalls stimmt der Vermieter Ihren Wünschen zu und entlässt den ausziehenden Partner aus dem Mietverhältnis. Dieser haftet aber für rückständige Mieten.

• Sie verständigen sich untereinander, können sich aber mit dem Vermieter nicht darüber einigen, dass Sie in der Wohnung allein verbleiben und das Mietverhältnis allein mit Ihnen fortgesetzt wird.
• Weigert sich der Vermieter, Ihre Wünsche anzuerkennen, genügt es, gegenüber dem Vermieter zu erklären, dass der Mietvertrag mit Ihnen allein fortgesetzt werden soll. Allein Ihre Erklärung ändert den Mietvertrag. Sie sind in diesem Fall nicht darauf angewiesen, das Familiengericht anzurufen. Sollte Ihr Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht anerkennen, müsste er seinerseits gerichtlich feststellen lassen, dass Sie das Mietverhältnis nicht rechtsverbindlich fortgesetzt haben und der ausgezogene Partner nach wie vor als Mieter verantwortlich bleibt.
• Ihr Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur verhindern, wenn in Ihrer Person ein wichtiger Grund vorliegt. Allenfalls dann, wenn in Ihrer Person ein wichtiger Grund vorliegen sollte, steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Danach kann er das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von Ihrem Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, mit der gesetzlichen Frist kündigen, ohne dass er dafür einen ansonsten maßgeblichen Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) vortragen muss. Als Grund kommt in Betracht, dass Sie in der Vergangenheit selbst erhebliche Mietrückstände verschuldet haben oder die Wohnung haben verwahrlosen lassen. In der Rechtsprechung ist allerdings streitig, ob die fehlende Bonität eines Mieters einen wichtigen Grund darstellt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem verbleibenden Mieter zu verhindern.
• Sie können sich nicht mit Ihrem Ex-Partner verständigen. Möchten Sie in der Wohnung verbleiben, können Sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die Wohnung für den Zeitraum der Trennung oder den Zeitraum nach der Scheidung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.

Ein Ehepartner hat die Wohnung allein gemietet

Hat Ihr Ehepartner die Wohnung allein gemietet und den Mietvertrag allein unterzeichnet, ist er alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Dennoch haben Sie, auch wenn Sie selbst nicht Vertragspartei des Mietvertrages sind, nach der Trennung und nach der Scheidung im Wesentlichen die gleichen Rechte, als wenn Sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet hätten. Grund ist, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung begründet haben und Sie nicht ohne Weiteres allein wegen Ihrer Trennung ausziehen müssen.

Ihre Rechte hängen davon ab, ob sich die Nutzung der Wohnung auf den Zeitraum Ihrer Trennung oder den Zeitraum nach Ihrer Scheidung bezieht. Sofern Sie die Nutzung der Wohnung nur für den Zeitraum Ihrer Trennung beanspruchen, wäre eine gerichtliche Entscheidung nur eine vorübergehende Lösung. Spätestens mit der Scheidung gelten andere Voraussetzungen.

Zeitraum der Trennung

Auch wenn Ihr Ehepartner die Wohnung allein angemietet hat, hat er nicht das Recht, Sie allein wegen der Trennung vor die Tür zu weisen. Schließlich haben Sie Ihren Lebensmittelpunkt in genau dieser Wohnung begründet und können nicht sozusagen über Nacht aus der Wohnung verwiesen werden. Um diesen Gegebenheiten gerecht zu werden, trifft § 1361b BGB eingehende Regelungen.

Danach kann ein Ehepartner verlangen und beim Familiengericht beantragen, dass der andere aus der Wohnung auszieht, und ihm die Ehewohnung oder wenigstens einen Teil der Wohnung zur alleinigen Benutzung überlässt. Voraussetzung ist, dass die Nutzung auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehepartners notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Was eine unbillige Härte ist, ergibt sich meist aus der Lebenssituation.

Zeitraum nach der Scheidung

Meist ergibt sich bei einer Trennung, wer in der Wohnung bleibt und wer auszieht?

Meist ergibt sich bei einer Trennung, wer in der Wohnung bleibt und wer auszieht?

Im Regelfall sollte die Nutzung der gemeinsamen Wohnung bis zur Scheidung faktisch entschieden sein. Meist ergibt sich bereits aus der Trennung, wer in der Ehewohnung bleibt und wer auszieht. Für den Zeitraum nach der Scheidung trifft § 1568a BGB eigenständige Regelungen. So können Sie verlangen und beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen der Partner die Ehewohnung überlässt, wenn Sie unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse des Partners in stärkerem Maße auf deren Nutzung angewiesen sind.

Sollte das Familiengericht über die Nutzung der Wohnung entscheiden, ist die Entscheidung sehr weitreichend. Das Gericht kann nämlich die Wohnung einem Partner, unabhängig davon, ob Sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben oder ob nur Ihr Ehepartner den Mietvertrag allein unterzeichnet hat, zur künftigen alleinigen Nutzung zuweisen und insbesondere das Mietverhältnis anders als für den Zeitraum der Trennung neu gestalten. Wichtige Entscheidungskriterien sind:

• Zum Wohle der Kinder sollen diese möglichst in ihrer gewohnten Umgebung verbleiben,
• Alter der Ehepartner
• Gesundheitszustand der Eheleute,
• welcher Partner kann leichter eine Ersatzwohnung finden,
• Nähe der Wohnung zum Arbeitsplatz eines Partners,
• hat ein Partner die Wohnung bereits vor der Eheschließung bewohnt,
• hat ein Partner erhebliche Eigenleistungen zum Aus- und Umbau der Wohnung erbracht?

Das Familiengericht kann auf Ihren Antrag für den Zeitraum nach der Scheidung entscheiden, dass

• ein von beiden Ehepartnern gemeinsam begründetes Mietverhältnis von Ihnen allein fortgesetzt wird oder
• dass Sie, wenn nur Ihr Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat, an dessen Stelle in das Mietverhältnis eintreten.

Der Partner, der die Wohnung künftig nicht mehr nutzen darf, scheidet kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis aus. Er haftet nicht mehr für künftig zu zahlende Mieten. Er haftet lediglich anteilig vor die vor seinem Ausscheiden entstandenen Mietansprüche des Vermieters.

Der eventuelle Rechtsstreit über die Nutzung der ehelichen Wohnung ist oft nicht wirklich kalkulierbar. Vermeiden Sie möglichst, sich auf eine derartige Auseinandersetzung einzulassen. Folgende Gründe sprechen dagegen:

• Das Familiengericht soll das Jugendamt anhören, wenn Kinder in Ihrem Haushalt leben. Sie beziehen also zwangsläufig die Kinder in Ihre Auseinandersetzung ein.
• Geht es um den Zeitraum nach der Scheidung, ist auch der Vermieter Ihrer Wohnung in die Auseinandersetzung einzubeziehen und muss unter Umständen vom Familiengericht angehört werden.
• Das Gericht soll die Angelegenheit in einem mündlichen Termin erörtern und wird dazu im Regelfall das persönliche Erscheinen beider Ehepartner anordnen.
• Ihr Rechtsstreit verursacht einen Verfahrenswert in Höhe von 3.000 EUR für die Zuweisung der Ehewohnung in der Trennungszeit und 4.000 EUR für die Zuweisung der Ehewohnung nach der Scheidung.

Sollte Ihr Ehepartner die allein oder gemeinsam gemietete Mietwohnung gekündigt haben, können Sie vom Vermieter trotzdem verlangen, dass er mit Ihnen ein neues Mietverhältnis begründet oder das Mietverhältnis mit Ihnen allein fortsetzt.

Haben Sie die Wohnung gemeinsam gemietet, ist die alleinige Kündigung Ihres Ehepartners nicht wirksam. Da Sie auch Partei des Mietvertrages sind, müssten Sie auch kündigen. Hat Ihr Ehepartner den Mietvertrag allein unterzeichnet, besteht Ihr Anspruch auf Neubegründung eines Mietverhältnisses jedoch nur so lange, als der Vermieter die Wohnung nicht bereits anderweitig vermietet hat. Ansonsten erlischt Ihr Anspruch auf Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis ein Jahr nach Ihrer rechtskräftigen Scheidung.

Das Mietverhältnis wird von Ihnen als dem in der Wohnung verbleibenden Partner zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt. Es findet lediglich ein Wechsel in der Person des Mieters statt.

Jede Absprache, die Sie im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung Ihrer Mietwohnung treffen, ist inhaltlich eine Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung. Auch wenn gerne dazu geraten wird, eine solche Vereinbarung notariell zu beurkunden, erübrigt sich eine Beurkundung und letztlich auch eine schriftliche Vereinbarung, wenn Sie sich einig sind und mit Ihren Absprachen Fakten schaffen.

Schaubild:
Eine Absprache bezüglich des künftigen Mietverhältnisses nach Ihrer Scheidung kann in einer Scheidungs­folgen­verein­barung geregelt sein.

Sobald Sie in den neuen Mietvertrag mit dem Vermieter eingetreten sind, sind Sie auf der absolut sicheren Seite. Allenfalls dann, wenn Sie die Wohnung in Absprache mit Ihrem Ehepartner für den Zeitraum Ihrer Trennung alleine nutzen, sollten Sie wenigstens eine schriftliche Vereinbarung hierüber treffen. Eine schriftliche Vereinbarung schafft Vertrauen und erzeugt eine gewisse Sicherheit. Nur dann, wenn Sie zusätzliche Scheidungsfolgen in schriftlicher oder notarieller Form regeln, ist es naheliegend, auch die Absprache über die Mietwohnung in dieser Vereinbarung aufzunehmen.

• Was nutzen mir Ehevertrag, Trennungsvereinbarung und Scheidungsfolgenvereinbarung?

Eine Trennung ist meist ein erheblicher Einschnitt in Ihre Lebensführung. Erwarten Sie also nicht, dass alles bleibt wie es ist. Dazu gehört auch, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt neu gestalten. Sie sollten also nicht bedingungslos darauf bestehen, dass ausschließlich Sie Anspruch auf die Wohnung haben. Seien Sie offen für Kompromisse.

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