Was kann ich im Hinblick auf unsere gemietete Wohnung vereinbaren?

Was passiert mit der gemeinsamen Wohnung nach der Scheidung?

Wer bleibt, wer geht? Oder gehen beide? Haben Sie Ihre eheliche Wohnung gemeinsam gemietet, müssen Sie eine Lösung finden, wenn Sie sich trennen und die Scheidung vollziehen. Da der Mietvertrag ein Vertragsverhältnis ist, müssen Sie den Vertrag kündigen oder an Ihre neue Lebenssituation anpassen. Ihre Interessenlage ist unterschiedlich, eigentlich sogar gegensätzlich. Aber auch dann, wenn ein eheliche Wohung gemeinsam gemietet, müssen Sie eine Lösung finden, wenn Sie sich Ehepartner die Wohnung allein gemietet hat, hat der andere nach der Trennung Rechte. Daher sollten Sie wissen, was Sie im Hinblick auf Ihre gemeinsame Wohnung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung vereinbaren können.

Das Wichtigste

  • Mit Ihrer Trennung ändert sich Ihre Lebenssituation. Unabhängig davon, ob Sie den Mietvertrag gemeinsam mit Ihrem Ehepartner unterzeichnet haben oder ob Ihr Ehepartner alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist, haben Sie im Hinblick auf Ihre eventuell schwierigen Lebensverhältnisse Anspruch, in der Wohnung verbleiben zu dürfen.
  • Ihre Rechte hängen im Detail davon ab, ob Sie die Wohnung für den Zeitraum Ihrer Trennung oder den Zeitraum nach der Scheidung beanspruchen.
  • Im Idealfall verständigen Sie sich, wer bleibt, wer auszieht und wie Sie das Mietverhältnis künftig handhaben. Gegenüber dem Vermieter haben Sie einen gesetzlichen Anspruch, das Mietverhältnis allein fortzusetzen oder neu mit Ihrer Person zu begründen.
  • Können Sie sich mit Ihrem Ehepartner nicht verständigen, können Sie bei Gericht beantragen, Ihnen die Wohnung oder einen Teil der Wohnung für den Zeitraum Ihrer Trennung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Für den Zeitraum nach Ihrer Scheidung können Sie beantragen, das Mietverhältnis allein fortzusetzen oder ein neues Mietverhältnis mit dem Vermieter zu begründen.
  • Sie sollten die Nutzung der ehelichen Wohnung bestenfalls außergerichtlich in einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung regeln. Betrachten Sie einen Rechtsstreit als eine Notlösung.

Welche Optionen kommen für eine Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung in Betracht?

Trennungsvereinbarung regeln Sie nach Ihrer Trennung.

Trennungsvereinbarung regeln Sie nach Ihrer Trennung.

Ihre eheliche Wohnung war Ihr ehelicher Lebensmittelpunkt. Mit der Trennung ändert sich vieles. Wer welche Rechte hat, hängt von einer Reihe von Gegebenheiten und Ihrem künftigen Nutzungswillen und Nutzungsinteresse ab. Oft gibt es Auseinandersetzungen darüber, wer künftig die gemietete Wohnung nutzt und wer auszieht. Genau zu diesem Zweck sollten Sie klare Absprachen treffen, die Sie bestenfalls in einer schriftlichen Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung festhalten. Damit Sie wissen, wo Sie stehen, welche Ansprüche Sie haben und vor allem welche Ansprüche Sie nicht haben, sollten Sie den rechtlichen Hintergrund kennen. Sie haben eine ganze Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten.

Wenn wir von einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung sprechen, hört sich dies sehr förmlich und juristisch an. Alles halb so wild! In einer Trennungsvereinbarung regeln Sie nach Ihrer Trennung und in einer Scheidungsfolgenvereinbarung im Hinblick auf Ihre Scheidung, wie Sie mit Ihrer Mietwohnung verfahren wollen. Sie können eine solche Vereinbarung mündlich oder schriftlich treffen. Soweit Sie mit Ihrer Absprache Fakten schaffen, dürfte sich eine schriftliche Vereinbarung erübrigen. Allenfalls dann, wenn Sie weitere Scheidungsfolgen, beispielsweise den Zugewinnausgleich oder den Ehegattenunterhalt regeln, bietet es sich an, das Schicksal der ehelichen Mietwohnung gleichfalls in einer solchen, meist schriftlich und oft notariell zu beurkundenden Vereinbarung zu regeln.

Praxisbeispiel:

Eine gegenseitige Verständigung gebietet sich vor allem dann, wenn ein Ehepartner nach der Trennung und dem Auszug aus der ehelichen Wohnung das Recht wahrnimmt, binnen sechs Monaten in die Wohnung zurückzukehren ( § 1361b Abs. IV BGB). Sie können seinen Einzug faktisch nicht verhindern, auch wenn damit zusätzliche Probleme verbunden sind.

Beide Ehepartner haben die Wohnung gemeinsam gemietet

Sie haben den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet. Dann sind Sie beide Vertragspartner Ihres Vermieters. Als Mieter haben Sie gleiche Rechte, aber auch gleiche Pflichten. Insbesondere sind Sie beide zur Mietzahlung verpflichtet. Trennen Sie sich, müssen Sie früher oder später klären, wer die Wohnung künftig nutzt oder ob Sie die Wohnung aufgeben wollen. Es kommen folgende Optionen in Betracht, die Sie dann in einer entsprechenden Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung genau so umschreiben und festschreiben können:

  • Sie trennen sich, kündigen das Mietverhältnis gemeinsam und ziehen beide aus. Dann haben Sie im Regelfall keinerlei Probleme. Sie müssen allenfalls klären, wer eventuell rückständige Mieten zahlt oder wer fällige Schönheitsreparaturen übernimmt. Im Zweifel sind Sie gegenüber dem Vermieter gleichermaßen in der Verantwortung.
  • Sie trennen sich und verbleiben meist aus finanziellen Gründen beide in der Wohnung und vollziehen die Trennung so, dass Sie getrennte Räumlichkeiten nutzen. Nur Küche und Bad nutzen Sie in gegenseitiger Abstimmung gemeinsam. Da diese Situation keine dauerhafte Lösung sein kann, müssen Sie früher oder später eine Lösung finden. Diese Regelung ist also allenfalls eine Regelung auf Zeit.
  • Sie verständigen sich. Ein Ehepartner verbleibt nach der Trennung in der Wohnung, der andere zieht aus. Sie sollten dann auch die Situation mietvertraglich mit dem Vermieter klären. Bestenfalls stimmt der Vermieter Ihren Wünschen zu und entlässt den ausziehenden Partner aus dem Mietverhältnis. Dieser haftet aber für rückständige Mieten.
  • Sie verständigen sich untereinander, können sich aber mit dem Vermieter nicht darüber einigen, dass Sie in der Wohnung allein verbleiben und das Mietverhältnis allein mit Ihnen fortgesetzt wird.
  • Weigert sich der Vermieter, Ihre Wünsche anzuerkennen, genügt es, gegenüber dem Vermieter zu erklären, dass der Mietvertrag mit Ihnen allein fortgesetzt werden soll. Allein Ihre Erklärung ändert den Mietvertrag. Sie sind in diesem Fall nicht darauf angewiesen, das Familiengericht anzurufen. Sollte Ihr Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht anerkennen, müsste er seinerseits gerichtlich feststellen lassen, dass Sie das Mietverhältnis nicht rechtsverbindlich fortgesetzt haben und der ausgezogene Partner nach wie vor als Mieter verantwortlich bleibt.
  • Ihr Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur verhindern, wenn in Ihrer Person ein wichtiger Grund vorliegt. Allenfalls dann, wenn in Ihrer Person ein wichtiger Grund vorliegen sollte, steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Danach kann er das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von Ihrem Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, mit der gesetzlichen Frist kündigen, ohne dass er dafür einen ansonsten maßgeblichen Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) vortragen muss. Als Grund kommt in Betracht, dass Sie in der Vergangenheit selbst erhebliche Mietrückstände verschuldet haben oder die Wohnung haben verwahrlosen lassen. In der Rechtsprechung ist allerdings streitig, ob die fehlende Bonität eines Mieters einen wichtigen Grund darstellt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem verbleibenden Mieter zu verhindern.
  • Sie können sich nicht mit Ihrem Ex-Partner verständigen. Möchten Sie in der Wohnung verbleiben, können Sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die Wohnung für den Zeitraum der Trennung oder den Zeitraum nach der Scheidung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.

Gut zu wissen:

Können Sie sich tatsächlich nicht über die Nutzung der Ehewohnung verständigen, sollten Sie möglichst vorher wissen, wie das Gesetz den Interessenkonflikt zu lösen versucht. Wenn Sie dies wissen, tun Sie sich leichter, über die Nutzung der Wohnung zu verhandeln und die Nutzung möglichst außergerichtlich und einvernehmlich in einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung zu regeln.

Ein Ehepartner hat die Wohnung allein gemietet

Hat Ihr Ehepartner die Wohnung allein gemietet und den Mietvertrag allein unterzeichnet, ist er alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Dennoch haben Sie, auch wenn Sie selbst nicht Vertragspartei des Mietvertrages sind, nach der Trennung und nach der Scheidung im Wesentlichen die gleichen Rechte, als wenn Sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet hätten. Grund ist, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung begründet haben und Sie nicht ohne Weiteres allein wegen Ihrer Trennung ausziehen müssen.

Gut zu wissen:

Insoweit spielt es keine Rolle, ob Sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben oder ob nur Ihr Ehepartner allein den Mietvertrag unterzeichnet hat. Das Gesetz zielt vielmehr unabhängig von den Mietverhältnissen darauf ab, welcher Ehepartner aufgrund seiner Lebenssituation vorwiegend auf die Nutzung der Ehewohnung angewiesen ist. Unabhängig davon ist derjenige Ehepartner, der den Mietvertrag unterzeichnet hat, gegenüber dem Vermieter allein in der Verantwortung, muss also die Miete zahlen, Schönheitsreparaturen ausführen oder die Wohnung nach dem Auszug leerräumen. Der andere Ehepartner, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, ist sozusagen „fein raus“.

Für welchen Zeitraum beanspruchen Sie die Nutzung der Wohnung?

Ihre Rechte hängen davon ab, ob sich die Nutzung der Wohnung auf den Zeitraum Ihrer Trennung oder den Zeitraum nach Ihrer Scheidung bezieht. Sofern Sie die Nutzung der Wohnung nur für den Zeitraum Ihrer Trennung beanspruchen, wäre eine gerichtliche Entscheidung nur eine vorübergehende Lösung. Spätestens mit der Scheidung gelten andere Voraussetzungen.

Zeitraum der Trennung

Auch wenn Ihr Ehepartner die Wohnung allein angemietet hat, hat er nicht das Recht, Sie allein wegen der Trennung vor die Tür zu weisen. Schließlich haben Sie Ihren Lebensmittelpunkt in genau dieser Wohnung begründet und können nicht sozusagen über Nacht aus der Wohnung verwiesen werden. Um diesen Gegebenheiten gerecht zu werden, trifft § 1361b BGB eingehende Regelungen.

Danach kann ein Ehepartner verlangen und beim Familiengericht beantragen, dass der andere aus der Wohnung auszieht, und ihm die Ehewohnung oder wenigstens einen Teil der Wohnung zur alleinigen Benutzung überlässt. Voraussetzung ist, dass die Nutzung auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehepartners notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Was eine unbillige Härte ist, ergibt sich meist aus der Lebenssituation.

Praxisbeispiel:

Sie haben zwei gemeinsame Kinder und möchten die Kinder künftig betreuen. Ihr Ehepartner ist formal alleiniger Mieter der Wohnung. Müssen Sie, da Sie nicht Partei des Mietvertrages sind, ausziehen, würden die Kinder aus ihrer gewohnten sozialen Umgebung und ihrem Lebensmittelpunkt herausgerissen. Gerade, weil Kinder durch die Trennung ihrer Eltern oft emotional enorm belastet sind, könnte ein Auszug aus der Wohnung eine zusätzliche Belastung darstellen. Sie könnten also verlangen, dass Sie mit Ihren Kindern in der Wohnung verbleiben dürfen, ungeachtet des Umstandes, dass Sie den Mietvertrag nicht selbst unterzeichnet haben. Die Tatsache, dass der andere Ehepartner alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist, tritt dabei in den Hintergrund.

Praxisbeispiel:

Ihr Ehepartner, der alleiniger Mieter der Wohnung ist, droht Ihnen wegen der Trennung Gewalt an. Oder er nimmt sich die Freiheit heraus, den neuen Lebensgefährten in Ihrer ehelichen Wohnung dauerhaft übernachten zu lassen. Auch in diesem Fall könnten Sie verlangen, dass Ihr Ehepartner auszieht und Ihnen die Wohnung überlässt, obwohl nur Ihr Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Zeitraum nach der Scheidung

Meist ergibt sich bei einer Trennung, wer in der Wohnung bleibt und wer auszieht.

Meist ergibt sich bei einer Trennung, wer in der Wohnung bleibt und wer auszieht?

Im Regelfall sollte die Nutzung der gemeinsamen Wohnung bis zur Scheidung faktisch entschieden sein. Meist ergibt sich bereits aus der Trennung, wer in der Ehewohnung bleibt und wer auszieht. Für den Zeitraum nach der Scheidung trifft § 1568a BGB eigenständige Regelungen. So können Sie verlangen und beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen der Partner die Ehewohnung überlässt, wenn Sie auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse des Partners in stärkerem Maße auf die Nutzung angewiesen sind.

Sollte das Familiengericht über die Nutzung der Wohnung entscheiden, ist die Entscheidung sehr weitreichend. Das Gericht kann nämlich die Wohnung einem Partner, unabhängig davon, ob Sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet haben oder ob nur Ihr Ehepartner den Mietvertrag allein unterzeichnet hat, zur künftigen alleinigen Nutzung zuweisen und insbesondere das Mietverhältnis anders als für den Zeitraum der Trennung neu gestalten. Wichtige Entscheidungskriterien sind:

  • Kinder sollen möglichst in ihrer gewohnten Umgebung verbleiben,
  • Alter und
  • Gesundheitszustand der Partner,
  • welcher Partner kann leichter eine Ersatzwohnung finden,
  • Nähe der Wohnung zum Arbeitsplatz eines Partners,
  • hat ein Partner die Wohnung bereits vor der Eheschließung bewohnt,
  • hat ein Partner erhebliche Eigenleistungen zum Aus- und Umbau der Wohnung erbracht?

Wie sieht die Entscheidung des Familiengerichts aus?

Das Familiengericht kann auf Ihren Antrag für den Zeitraum nach der Scheidung entscheiden, dass

  • ein von beiden Ehepartnern gemeinsam begründetes Mietverhältnis von Ihnen allein fortgesetzt wird oder
  • dass Sie, wenn nur Ihr Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat, an dessen Stelle in das Mietverhältnis eintreten.

Der Partner, der die Wohnung künftig nicht mehr nutzen darf, scheidet kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis aus. Er haftet nicht mehr für künftig zu zahlende Mieten. Er haftet lediglich anteilig vor die vor seinem Ausscheiden entstandenen Mietansprüche des Vermieters.

Warum ist eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht unbedingt empfehlenswert?

Der eventuelle Rechtsstreit über die Nutzung der ehelichen Wohnung ist oft nicht wirklich kalkulierbar. Vermeiden Sie möglichst, sich auf eine derartige Auseinandersetzung einzulassen. Folgende Gründe sprechen dagegen:

  • Das Familiengericht soll das Jugendamt anhören, wenn Kinder in Ihrem Haushalt leben. Sie beziehen also zwangsläufig die Kinder in Ihre Auseinandersetzung ein.
  • Geht es um den Zeitraum nach der Scheidung, ist auch der Vermieter Ihrer Wohnung in die Auseinandersetzung einzubeziehen und muss unter Umständen vom Familiengericht angehört werden.
  • Das Gericht soll die Angelegenheit in einem mündlichen Termin erörtern und wird dazu im Regelfall das persönliche Erscheinen beider Ehepartner anordnen.
  • Ihr Rechtsstreit verursacht einen Verfahrenswert in Höhe von 3.000 EUR für die Zuweisung der Ehewohnung in der Trennungszeit und 4.000 EUR für die Zuweisung der Ehewohnung nach der Scheidung. Ein Verfahrenswert von 3.000 EUR verursacht bei Beteiligung von zwei Anwälten Verfahrenskosten von 1.746,83 EUR und bei 4.000 EUR 2.146,72 EUR.

Expertentipp:

Sollte die Mietsituation in Ihrer Stadt schwierig sein, kann es natürlich gute Gründe geben, dass Sie in der Wohnung verbleiben wollen. Sie sollten dennoch den Aufwand und die Risiken eines Rechtsstreits realistisch bewerten. Seien Sie in der Verhandlung mit Ihrem Ex-Partner selbst auch kompromissbereit und machen Sie im Hinblick auf die erhoffte Überlassung der Wohnung Zugeständnisse. Nur wer gibt, bekommt auch etwas.

Was ist, wenn mein Ehepartner den Mietvertrag bereits gekündigt hat?

Sollte Ihr Ehepartner die allein oder gemeinsam gemietete Mietwohnung gekündigt haben, können Sie vom Vermieter trotzdem verlangen, dass er mit Ihnen ein neues Mietverhältnis begründet oder das Mietverhältnis mit Ihnen allein fortsetzt.

Haben Sie die Wohnung gemeinsam gemietet, ist die alleinige Kündigung Ihres Ehepartners nicht wirksam. Da Sie auch Partei des Mietvertrages sind, müssten Sie auch kündigen. Hat Ihr Ehepartner den Mietvertrag allein unterzeichnet, besteht Ihr Anspruch auf Neubegründung eines Mietverhältnisses jedoch nur so lange, als der Vermieter die Wohnung nicht bereits anderweitig vermietet hat. Ansonsten erlischt Ihr Anspruch auf Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis ein Jahr nach Ihrer rechtskräftiger Scheidung.

Das Mietverhältnis wird von Ihnen als dem in der Wohnung verbleibenden Partner zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt. Es findet lediglich ein Wechsel in der Person des Mieters statt.

Was sollte ich zu einer Scheidungsvereinbarung noch wissen?

Jede Absprache, die Sie im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung Ihrer Mietwohnung treffen, ist inhaltlich eine Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung. Auch wenn gerne dazu geraten wird, eine solche Vereinbarung notariell zu beurkunden, erübrigt sich eine Beurkundung und letztlich auch eine schriftliche Vereinbarung, wenn Sie sich einig sind und mit Ihren Absprachen Fakten schaffen.

Eine Absprache bezüglich des künftigen Mietverhältnisses nach Ihrer Scheidung kann in einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt sein.

Schaubild:
Eine Absprache bezüglich des künftigen Mietverhältnisses nach Ihrer Scheidung kann in einer Scheidungs­folgen­verein­barung geregelt sein.

Sobald Sie den neuen Mietvertrag mit dem Vermieter eingetreten sind, sind Sie auf der absolut sicheren Seite. Allenfalls dann, wenn Sie die Wohnung in Absprache mit Ihrem Ehepartner für den Zeitraum Ihrer Trennung alleine nutzen, sollten Sie wenigstens eine schriftliche Vereinbarung hierüber treffen. Eine schriftliche Vereinbarung schafft Vertrauen und erzeugt eine gewisse Sicherheit. Nur dann, wenn Sie zusätzliche Scheidungsfolgen in schriftlicher oder notarieller Form regeln, ist es naheliegend, auch die Absprache über die Mietwohnung in dieser Vereinbarung aufzunehmen.

Fazit

Eine Trennung ist meist ein erheblicher Einschnitt in Ihre Lebensführung. Erwarten Sie also nicht, dass alles bleibt wie es ist. Dazu gehört auch, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt neu gestalten. Sie sollten also nicht bedingungslos darauf bestehen, dass ausschließlich Sie Anspruch auf die Wohnung haben. Seien Sie offen für Kompromisse.

Autor:  Volker Beeden

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