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Nach der Scheidung: Haus und Wohnung

Mit der Scheidung wird die Trennung besiegelt. Spätestens jetzt sollten die Rechtsverhältnisse an der Immobilie geregelt werden. Die Zuweisung für die Zeit der Trennung ist vorübergehender Natur und dient dazu, die trennungsbedingte Problematik bezüglich Haus oder Wohnung zu regeln. Die Trennungszeit bedingt eine vorläufige Regelung, während für die Zeit nach der Scheidung eine möglichst endgültige Klärung der Rechtsverhältnisse an Ihrer früheren Immobilie angestrebt wird.

Das Wichtigste bezüglich Scheidung und Haus und Wohnung für Sie:

  • Bei einer Mietwohnung sind beide Partner gleichberechtigte Vertragspartner.
  • Der Mietvertrag kann von beiden Partnern gekündigt werden oder ein Partner schließt einen neuen Vertrag mit dem Vermieter ab, sofern dieser zustimmt.
  • Sind sich beide Partner einig, kann ein Partner auch die Miete für das Haus oder die Wohnung alleine übernehmen und stellt den anderen von der Mietzahlung frei.
  • Wenn der ausziehende Partner der Eigentümer der Wohnung / des Hauses ist, kann der andere Partner entweder nach der Scheidung: Wohnung und Haus verlassen oder dort wohnen bleiben und in ein Mietverhältnis treten.
  • Wenn der verbleibende Partner jedoch Eigentümer der Wohnung / des Hauses ist, kann er mit dem Objekt nach seinem Belieben verfahren. Der andere Partner hat keinerlei Nutzungsrechte.
  • Bei einem gemeinsamen Eigentum einigen die Partner sich im Idealfall darauf, nach der Scheidung: Haus oder Wohnung zu verkaufen. Anderenfalls bleibt nur die Teilungsversteigerung.
  • Ein Ehepartner kann beim Familiengericht beantragen, ihm die Wohnung oder das Haus zuzuweisen.

Nutzung der Ehewohnung als Mietwohnung

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, sind beide Vertragspartner und gleichberechtigte Mieter.

Ziehen beide aus der Mietwohnung oder dem Mietshaus aus, muss jeder Partner den Mietvertrag fristgerecht kündigen und die Kündigungserklärung möglichst eigenhändig unterschreiben. Andernfalls könnte sich der Vermieter darauf berufen, dass die Kündigung formal unwirksam sei. Die Trennung begründet kein Sonderkündigungsrecht.

Will ein Partner als Mieter in der Wohnung oder dem Haus verbleiben, müssen Sie mit dem Vermieter sprechen. Der Vermieter kann den ausziehenden Partner aus freien Stücken aus dem Mietvertrag entlassen. Zugleich muss er bereit sein, den Mietvertrag mit dem verbleibenden Partner fortzuführen.

Will ein Partner in der Immobilie verbleiben und ist der Vermieter nicht bereit, mit ihm ein neues Mietverhältnis einzugehen, hilft § 1568 a Abs. III BGB. Der in der Wohnung oder dem Haus verbleibende Partner hat gegen den Vermieter einen gesetzlichen Anspruch, dass der Mietvertrag allein mit ihm fortgeführt wird. Gleiches gilt, wenn nur der ausziehende Partner allein Mietvertragspartei ist und den Partner in seine Wohnung aufgenommen hat. Auch derjenige Partner, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, hat das Recht, dass ihn der Vermieter als neuen Mieter akzeptiert.

Es genügt, dem Vermieter den Wunsch mitzuteilen. Damit scheidet der ausziehende Partner aus dem Mietvertrag aus. Klauseln in Mietverträgen, die den Vermieter im Fall von Trennung oder Scheidung zur außerordentlichen Kündigung berechtigen, sind unwirksam. Der Vermieter kann nicht verhindern, dass die Ehepartner die Mietverhältnisse in ihrem Sinne neu regeln. Erst wenn der verbleibende Ehepartner sich mietvertragswidrig verhält (Verzug mit der Mietzahlung, unsachgemäßes vertragswidriges Verhalten) kann der Vermieter den Mietvertrag fristgerecht oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen.

Wollen sich die Partner mit einem vielleicht missliebigen Vermieter möglichst nicht herumstreiten, bestehen auch folgende Handlungsoptionen:

Alternative 1

Sind sich beide Partner einig, kann ein Partner auch die Miete allein übernehmen und stellt den anderen von der Mietzahlung frei. Im Verhältnis zum Vermieter ändert dies aber nichts. Zahlt der verbleibende Partner keine Miete, bleibt der andere in der Zahlungspflicht.

Alternative 2

Ist der ausziehende Partner alleinige Mietpartei (nur er hat den Mietvertrag unterzeichnet), bewohnt der verbleibende Partner die Mietwohnung zunächst ohne Berechtigung. Er kann die Wohnung dem verbleibenden Partner in Untermiete überlassen. Allerdings muss unbedingt der Vermieter zustimmen (§ 540 BGB). Der ausziehende Partner bleibt als Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter aber zur Mietzahlung verpflichtet. Besser ist aber, klare Verhältnisse zu schaffen und mit dem Vermieter die Situation neu zu regeln.

Nutzung der Ehewohnung, wenn die Wohnung im Eigentum der oder eines Ehepartners steht

Mit der Scheidung muss erneut über das Schicksal der Ehewohnung (egal ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) entschieden werden. Die Regelung für den Zeitraum der Trennung war nur vorläufiger Natur. Die Partner können eine einvernehmliche Regelung finden oder im Streitfall das Familiengericht um eine Regelung bemühen.

Einvernehmliche Regelung

Ausziehender Partner ist Alleineigentümer

Der in der Wohnung verbleibende Partner hatte die Wohnung in der Trennungsphase entweder im Einvernehmen mit dem anderen oder infolge der Zuweisung durch das Familiengericht bewohnt. Ab der Scheidung muss er sich entscheiden. Er kann die Wohnung weiter bewohnen, soweit der andere zustimmt und sich beide über die Modalitäten}, einigen. Das Nutzungsverhältnis kann unentgeltlich gewährt werden oder die Ex-Partner vereinbaren ein Mietverhältnis. Die Miete ist Verhandlungssache. Sie schlägt sich unter Umständen in der Berechnung des Ehegattenunterhalts als Kostenfaktor nieder. Der ausgezogene Partner (Eigentümer) kann spätestens nach einem Jahr als Vermieter alle Rechte des Mietrechts geltend machen, insbesondere das Mietverhältnis bei Zahlungsverzug mit der Miete oder bei nachgewiesenem Eigenbedarf fristgerecht oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen (§ 1568 b Abs. V BGB).

Verbleibender Partner ist Alleineigentümer

Der verbleibende Partner kann als Alleineigentümer mit der Wohnung verfahren wie er will. Derjenige, der freiwillig auszieht, hat an der Wohnung keinerlei Rechte, es sei denn, er verfährt nach § 1568 b Abs. I BGB, siehe dazu unten b.).

Gemeinsames Eigentum

Im Idealfall einigen sich beide, die Wohnung zu verkaufen}, eventuelle Grundschulden abzulösen und den Kauferlös aufzuteilen. Eine weitere gute Möglichkeit ist, dass ein Ehepartner den Anteil am Eigentum der Immobilie samt den darauf noch ruhenden Belastungen übernimmt. Das geht natürlich nur dann, wenn genügende Liquidität vorhanden ist. Ist dieser einvernehmliche Weg verschlossen, bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Wege, wenn sich die Partner nicht einigen können

Oft stehen finanzielle oder emotionale Aspekte jeglicher einvernehmlicher Regelung entgegen. Dann hilft nur noch der Rechtsweg. Nach der Scheidung regelt sich die Nutzung der Ehewohnung und deren Zuweisung im Streitfall nach § 1568 a BGB, § 17 LPartG.

Ein Ehepartner kann beim Familiengericht beantragen, ihm die Ehewohnung zuzuweisen. Das Gericht kann einem Partner aber nicht das Eigentum zuweisen, wenn der andere allein Eigentümer der Wohnung ist oder einen Miteigentumsanteil innehat. Als Eigentümer kann er sein Eigentum nicht verlieren.

Voraussetzungen der Zuweisung

Das Familiengericht kann die Wohnung einem Partner, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen, zur Nutzung zuweisen, wenn ein Partner auf die Nutzung in einem stärkeren Maße angewiesen ist als der andere. Oft orientieren sich die Richter danach, wie die Wohnung in der Trennungszeit genutzt wurde.

Die Zuweisung erfolgt einfacher, wenn beide Partner Miteigentümer der Wohnung sind. Dann hat jeder Partner Eigentumsrechte. Es genügt, dass das Kindeswohl oder die Lebensverhältnisse eines Partners die Zuweisung rechtfertigen (§ 1568 a Abs. I BGB). Vor allem geht es dabei um die Kinder. Sie sollen nicht aus ihrer gewohnten Umgebung herausgerissen werden.

Ist ein Partner hingegen alleiniger Eigentümer der Wohnung, kommt die Zuweisung nur in Betracht, wenn sie unabdingbar notwendig ist, um in seiner Person eine "unbillige Härte" zu vermeiden (§ 1568 a Abs. II BGB). Als Gründe kommen in Betracht: ...

  • hohes Alter und/oder schlechter Gesundheitszustand
  • Ein Partner kann leichter eine Ersatzwohnung finden und bezahlen.
  • Nähe der Wohnung zum Arbeitsplatz
  • Ein Partner hat bereits vor der Ehe in der Wohnung gewohnt.
  • Ein Partner hat erhebliche bauliche Eigenleistungen erbracht.

Teilungsversteigerung als schlechteste aller Lösungen

Sind beide Partner Miteigentümer der Wohnung, kann ab der Scheidung ein Partner die gemeinsame Ehewohnung zwangsweise gegen den Willen des anderen durch das Amtsgericht teilungsversteigern lassen. Im Versteigerungstermin kann jeder Partner ein Gebot abgeben und das Objekt selbst ersteigern. Er wird dann alleiniger Eigentümer.

Während des Trennungsjahres dürfte die Teilungsversteigerung eines ehelichen Miteigentumsanteils meist ausgeschlossen sein. Grund ist, dass die Ehepartner regelmäßig im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und die Ehewohnung oft so gut wie das gesamte Vermögen eines Partners ausmacht. In diesem Fall kann der Partner nur mit der Zustimmung des anderen handeln (§ 1365 BGB: Über sein gesamtes Vermögen kann ein Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen verfügen!).

Erst ab dem Zeitpunkt der Scheidung entfallen diese Einschränkungen. Der Güterstand der Zugewinngemeinschaft endet. Dann kommt es auf die Zustimmung nicht mehr an. Haben die Partner statt der Zugewinngemeinschaft dagegen Gütergemeinschaft vereinbart (Notarvertrag erforderlich!), kann die Teilungsversteigerung gleichfalls erst nach der Scheidung oder mit Zustimmung beider Partner beantragt werden.

Expertentipp:

Teilungsversteigerungen führen erfahrungsgemäß in ein finanzielles Fiasko. Jeder freihändige Verkauf im gegenseitigen Einvernehmen beider Partner bringt so gut wie immer bessere Ergebnisse. Wird für ein Objekt die Versteigerung beantragt, zeigt kaum ein Kaufinteressent mehr Interesse, das Objekt freihändig anzukaufen. So gut wie jeder Interessent spekuliert darauf, das Objekt in der Versteigerung kostengünstig zu erwerben.

Die Gerichte setzen zudem den Verkehrswert erfahrungsgemäß um einiges unterhalb dessen fest, was beim freihändigen Verkauf als Verkaufserlös zu erzielen wäre. In der Versteigerung ist der von einem Sachverständigen ermittelte und vom Gericht festgesetzte Verkehrswert selten der Betrag, für den tatsächlich der Zuschlag erteilt wird. Die Differenz, die zum Ausgleich eventueller Bankverbindlichkeiten aus der Objektfinanzierung anfällt, geht zu Lasten der Ehe-/Lebenspartner und bedeutet oft eine erhebliche Verschuldung. Die Teilungsversteigerung ist die denkbar schlechteste aller in Betracht kommenden Lösungen.

Beantragt ein Partner die Teilungsversteigerung, kann der andere das Verfahren für wenigsten sechs Monate stoppen, wenn er dem Gericht nachweist, dass die sofortige Versteigerung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Fälle dieser Art liegen vor, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung vermieden wird, weil ein Bankkredit oder Privatdarlehen gewährt wird oder der freihändige Verkauf wahrscheinlich ist.

Also: Jeder Partner sollte emotionale Aspekte überwinden und wirtschaftlich denken. Der freihändige Verkauf einer Immobilie bietet die besten Chancen, die Verbindlichkeiten aus der Objektfinanzierung zu tilgen oder zumindest gering zu halten. Dabei kann jeder Partner sich bereit erklären, das Objekt komplett in sein Eigentum zu übernehmen. Voraussetzung ist, dass er in der Lage ist, den Kaufpreis für den Miteigentumsanteil des anderen zu bezahlen oder bei entsprechender Bonität über ein Bankdarlehen zu finanzieren.

Vorsicht: Will ein Partner das Objekt allein übernehmen, muss er in der Lage sein, den Kapitaldienst aus seinem Einkommen zu bedienen. Mancher übernimmt sich dabei. Allein, dass das Familienwohnhaus erhalten bleiben soll, darf kein bestimmender Aspekt sein, der alles überdeckt. Kann der übernehmende Partner den Kapitaldienst nicht stemmen, wird das Objekt von der finanzierenden Bank mit den zuvor beschriebenen Konsequenzen versteigert.

Ein Aspekt dabei ist auch, dass der ausziehende Partner den anderen bei der Kaufpreisgestaltung oft überfordert und sich rächen will. Möglicherweise hat er viele Jahre Bautätigkeiten im Blick. Wird das Objekt hingegen an Fremde verkauft, gestaltet sich die Kaufpreisbestimmung objektiver und beide Partner profitieren gleichermaßen.

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