Immobilienbewertung bei Scheidung

Was gilt es zu beachten?

Lassen Sie sich scheiden und möchten Ihre Immobilie verkaufen, gilt es, die Immobilie zu bewerten. Auch wenn Sie „gefühlt“ in der schönsten Immobilie der Welt wohnen, ist nur derjenige Kaufpreis realistisch, den ein Kaufinteressent bereit ist, für genau diese Immobilie zu bezahlen. Auch wenn ein Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen möchte, muss die Immobilie bewertet werden. Wir zeigen Ihnen Ansätze auf, wie die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Scheidung erfolgen kann und wie Sie die Chancen eines angemessenen Verkaufserlöses bewerten sollten.

Das Wichtigste

  • Möchten Sie Ihre Immobilie wegen der Scheidung verkaufen und einen realistischen Verkaufspreis ansetzen, sind Sie selbst die beste Informationsquelle für eine angemessene Bewertung.
  • Sie müssen sich mit Ihrem Ehepartner darauf verständigen, nach welchen Faktoren Sie die Immobilie bewerten und was Sie als Kaufpreis verlangen wollen.
  • Sofern Sie gleich einen Makler beauftragen, müssen Sie sich darauf verlassen, dass der Makler Ihre Immobilie zuverlässig einschätzt, gewissenhaft nach Kaufinteressenten sucht und die Zahlung einer Verkaufsprovision akzeptieren.
  • Ihre subjektive Einschätzung ist keine zuverlässige Grundlage für eine Immobilienbewertung. Es zählen allein objektive Gegebenheiten.
  • Der Wert einer Immobilie richtet sich nach ihrer Optik, der Bausubstanz, der Lage des Objekts und der Nutzungsperspektiven.
  • Als objektive Informationsquellen können Sie die örtlichen Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung Ihrer Gemeinde beiziehen.
  • Sofern Sie einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten beauftragen, müssen Sie entsprechende Honorare kalkulieren. Sachverständige bewerten Immobilien nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren.

Kann ich sofort einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen?

Sind Sie und Ihr Ehepartner sich einig, so können Sie sofort einen Makler beauftragen.

Sind Sie und Ihr Ehepartner sich einig, so können Sie sofort einen Makler beauftragen.

Möchten Sie sich eigene Mühen ersparen, könnten Sie in Absprache mit Ihrem Ehepartner sofort einen Makler beauftragen, der die Immobilie in Ihrem Auftrag verkauft. Sie könnten es dem Makler überlassen, die Immobilie zu bewerten und den dafür maßgeblichen Kaufpreis anzusetzen. In diesem Fall müssen Sie sich aber blindlings darauf verlassen, dass der Makler die Immobilie richtig einschätzt und wirklich zu einem Preis anbietet und verkauft, der im Hinblick auf die Marktverhältnisse angemessen ist. Verkaufen Sie dann mangels eigener Einschätzung gleich an den erstbesten Kaufinteressenten, verlieren Sie Geld. Umgekehrt riskieren Sie, dass Sie einen Kaufinteressenten abschrecken, wenn Ihre Einschätzung und Ihre Forderung unangemessen erscheinen.

Möchten Sie sich aber nicht blindlings auf die Einschätzung des Maklers verlassen, sollten Sie die Kriterien kennen, nach denen eine Immobilienbewertung erfolgen kann. Vor allem vermeiden Sie, dass Sie den Makler mit Erwartungen unter Druck setzen, die er trotz aller Anstrengungen nicht erfüllen kann. Sie vermeiden, dass Sie enttäuscht sind, wenn der Verkauf misslingt oder nicht das Ergebnis bringt, das Sie sich erhofft haben. Können Sie die Immobilie selbst einigermaßen einschätzen, sind Sie auch nicht darauf angewiesen, ein teures Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben.

Gut zu wissen:

Um jedem Streit mit Ihrem Ehepartner aus dem Wege zu gehen, bietet es sich an, die Immobilie zu verkaufen. Nur so schaffen Sie klare Verhältnisse. Alternativ könnten Sie Immobilie aber auch vermieten und die Mieterträge teilen. Soweit sich das Objekt in mindestens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen lässt, können Sie daran Wohnungseigentum begründen und jedem Ehepartner eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuweisen. Auf keinen Fall sollten Sie das Haus längere Zeit leer stehen lassen und sehenden Auges den Verfall riskieren. Genauso wenig sollten Sie es auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen und riskieren, dass Sie sich mit einem Versteigerungserlös zufriedengeben müssen, der weit unter dem liegt, was Sie bei einem freihändigen Verkauf erzielen könnten. Klar muss sein, dass Sie aus dem Verkaufserlös die mit dem Objekt verbundenen Verbindlichkeiten bezahlen müssen (z.B. im Grundbuch eingetragene Grundschuld zur Sicherstellung Ihrer eigenen Kaufpreisfinanzierung)

Warum ist die Immobilienbewertung bei der Scheidung wichtig?

Sind Sie und Ihr Ehepartner Miteigentümer der Immobilie, müssen Sie eine gemeinsame Basis finden, auf der Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten möchten. Einfach mal eben so einen Kaufpreis veranschlagen, ist ein vollkommen falscher Ansatz. Sie müssen wissen, wie der Verkehrswert der Immobilie bestimmt wird. Berücksichtigen Sie, dass Sie nur einen Kaufpreis erhalten, den ein Kaufinteressent bereit ist, für genau diese Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen. Wenn Sie diesen Kaufinteressenten nicht finden, ist und bleibt Ihre Immobilie unverkäuflich. Sie müssen also unbedingt den Verkehrswert kennen, bevor Sie zur Tat schreiten. Sofern Ihr Ehepartner oder Sie selbst alleiniger Eigentümer der Immobilie sind, können Sie das Objekt spätestens nach der Scheidung in eigener Verantwortung verkaufen und das Objekt in Ihrem Sinne bewerten oder bewerten lassen.

Auch wenn Sie oder Ihr Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen und die Immobilie künftig alleine nutzen möchten, ist der Verkehrswert ein realistischer Ansatz, auf dem Sie miteinander verhandeln können. Rein emotionale Ansätze lassen Gespräche meist scheitern. Wenn Sie beispielsweise Ihr Elternhaus auch nach der Scheidung in Ihrem Eigentum behalten wollen, sollten Sie sich von Ihrem Partner nicht erpressen lassen, wenn dieser wegen Ihrer emotionalen Verbundenheit einen überzogenen Kaufpreis für seinen Miteigentumsanteil fordert. Umgekehrt sollte derjenige Ehepartner, der seinen Miteigentumsanteil verkauft, keine überzogenen Forderungen stellen, da er diese auch gegenüber einem fremden Kaufinteressenten nicht würde durchsetzen können.

Gut zu wissen:

Verlangen Sie einen zu hohen Kaufpreis, werden Sie kaum einen ernsthaften Interessenten finden. Setzen Sie den Kaufpreis zu niedrig an, verzichten Sie auf bares Geld. Damit ist der Verkehrswert Grundlage jeglicher Verhandlungen mit potentiellen Kaufinteressenten. Sie tun sich auch wesentlich leichter, mit einem Kaufinteressenten über den Verkaufspreis zu verhandeln, wenn Sie auf der Grundlage des Verkehrswertes argumentieren. Alles andere wäre blauäugig.

Ihre subjektive Einschätzung ist für den Verkehrswert unerheblich

Der Verkehrswert einer Immobilie richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Auch wenn Sie mit Ihrer Immobilie Erinnerungen verknüpfen und die Immobilie für Sie persönlich einen besonderen Wert darstellt, spielt dieser Wert für einen Kaufinteressenten keinerlei Rolle. Ihre Einschätzung ist rein subjektiv begründet. Natürlich ist auch die Einschätzung des Kaufinteressenten subjektiv geprägt. Er sucht ein ganz bestimmtes Objekt und hat ganz eigene Vorstellungen von dem, was er sucht. Um hier einen gemeinsamen Nenner zu finden, kommen Sie nicht umhin, einen objektiv nachvollziehbaren Verkehrswert zu bestimmen.

Praxisbeispiel:

Sie wohnen in einer Immobilie auf dem Land. Stellt ein Kaufinteressent auf eine gute Infrastruktur ab, wird er wenig Interesse daran haben, eine Immobilie auf dem Land zu kaufen und den von Ihnen gewünschten Kaufpreis zu bezahlen. Umgekehrt kann ein Interessent, dem Ruhe, Natur und dörfliche Gemeinschaft wichtig sind, bereit sein, für Ihre Immobilie genau den Kaufpreis zu zahlen, den Sie sich vorstellen. Selbst wenn Ihre Immobilie zehn Zimmer hat und hochmodern ausgestattet ist, bleiben Sie auf der Immobilie sitzen, wenn Sie keinen Interessenten finden, der bereit ist, für genau diese Immobilie in genau dieser Lage den von Ihnen gewünschten Kaufpreis auf den Tisch zu legen. Nicht umsonst arbeiten Immobilienmakler nach der Weisheit, wonach „die Lage, die Lage und nochmals die Lage“ den Verkehrswert einer Immobilie und damit deren Verkaufbarkeit bestimmt.

Gut zu wissen:

So stellte bereits der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 1968,151) fest, dass der Preis einer Immobilie nicht ihrem Wert entsprechen muss. Er berechnet sich vielmehr nach Angebot und Nachfrage. Der Verkehrswert allein spielt keine entscheidende Rolle. Er ist allenfalls Grundlage zielführender Verhandlungen. Auf Seiten von Verkäufer und Kaufinteressent sind oft spekulative und subjektive Aspekte bedeutsam, die den objektiv festgestellten Verkehrswert nach oben oder nach unten beeinflussen können.

Nach welchen Faktoren bestimmt sich der Verkehrswert einer Immobilie?

Möchten Sie Ihre Immobilie bestmöglich verkaufen, sind die äußere Optik und die Bausubstanz nur Teilaspekte, die den Verkehrswert bestimmen. Sie sollten darüber hinaus weitere Faktoren einbeziehen, um die Verkaufsfähigkeit Ihrer Immobilie einschätzen zu können und den Verkehrswert zu bemessen. Nur so erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Immobilie schnell verkaufen können. Sie sollten u.a. folgende Faktoren in Betracht ziehen:

Schlecht weht der Wind, der keinen Vorteil bringt.

William Shakespeare

Optik und Bausubstanz

  • Befindet sich Ihre Immobilie in einem guten baulichen Zustand oder ist sie sanierungsbedürftig?
  • Besteht ein Unterhaltungsstau, der einen Erwerber veranlasst, vor einem Einzug Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen oder kann der Erwerber direkt in die Immobilie einziehen?
  • Besteht Modernisierungsbedarf? Sind Heizungsanlage, Elektrik, sanitäre Einrichtung oder Dacheindeckung veraltet?
  • Beeinträchtigen Baumängel die Nutzungsqualität und Nutzungseignung des Objekts (z.B. ungedämmte Kellerdecke, ungedämmter Dachboden, Schimmelbildung in Küche, Bad, Keller)?
  • Ist die Immobilie technisch auffällig? Gibt es beispielsweise eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach, Regenwassertank im Garten, einbruchgesicherte Haustür, isolierverglaste Fenster, elektrische Rollläden o. ä.?
  • Gibt es eine Garage oder einen Stellplatz, direkt auf dem Grundstück oder weiter entfernt?
  • Hat das Objekt hochwertige Außenanlagen (Sichtschutzzaun zum Nachbarn, Gartenhaus, Baumbewuchs, Gartennutzung für Obst und Gemüse, Kinderspielplatz)?
  • Steht das Objekt unter Denkmalschutz? Ein denkmalgeschütztes Objekt kann aus steuerlichen Gründen für einen Investor interessant sein, unterliegt aber sehr strengen Auflagen, wenn es um die Sanierung geht.

Gut zu wissen:

Der Verkehrswert einer Immobilie richtet sich mithin auch nach der Restnutzungsdauer. Haben Sie das Objekt regelmäßig und fortlaufend instandgehalten und instandgesetzt, erhöht sich die Restnutzungsdauer und beeinflusst damit auch die Immobilienbewertung in positiver Weise. Gut ist, wenn Sie genau wissen und darlegen können, welche baulichen Maßnahmen Sie zu welchen Zeitpunkten durchgeführt haben.

Nutzungsperspektiven der Immobilie

  • Wie ist die Immobilie nutzbar? Ist diese für eine Familie geeignet und gibt es ausreichend Zimmer für mehrere Personen?
  • Hat die Immobilie eine Einliegerwohnung, deren Mietertrag die Finanzierung des Kaufpreises für den Erwerber erleichtern könnte?
  • Könnte ein Erwerber im Hinblick auf örtliche Bauvorschriften das Haus aufstocken, zu einem Mehrfamilienhaus ausbauen oder Wohnungseigentum begründen?
  • Lassen sich aus dem Objekt mehrere abgeschlossene Wohnungen bilden und daran Wohnungseigentum begründen?

Lage des Objekts

  • Wie stellt sich die Wohngegend dar?
  • Wie ist das soziale Umfeld? Gibt es soziale Brennpunkte?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Wie ist die Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen, Ärzte, Sporteinrichtungen, Freizeiteinrichtungen?

Welche Informationsquellen kann ich heranziehen?

Möchten Sie für die Immobilienbewertung objektive Kriterien heranziehen, kommen folgende Informationsquellen in Betracht:

  • Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde: Die Bodenrichtwerte finden sich mithin in den Geoportalen des Bundeslandes, in dem die Immobilie gelegen ist. Daraus ersehen Sie, mit welchen Quadratmeterpreisen Grundstücke bewertet werden.
  • Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde: In der Kaufpreissammlung sammelt der Gutachterausschuss sämtliche Verkaufsvorgänge von Immobilien in der Gemeinde. Sie wissen dann, welche Verkaufspreise in der Gemeinde erzielt wurden und haben Vergleichsmöglichkeiten.
  • Quadratmeterpreise vergleichbarer Objekte: Der Wert von Immobilien wird gerne auch in Quadratmeterpreisen bemessen (Kaufpreis/Quadratmeter Wohnfläche). Wenn Sie in örtlichen Zeitungen lesen, dass ein Objekt für 1.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche angeboten wird, haben Sie eine brauchbare Vergleichsgrundlage für Ihre eigene Immobilie. Allerdings trifft der Quadratmeterpreis noch keine Aussage darüber, wie der bauliche Zustand des Objekts ist und welche wertbildenden Faktoren die Wertbildung beeinflussen.

Wer kann einen objektiv nachvollziehbaren Verkehrswert bestimmen?

Makler beauftragen

Um eine objektive Einschätzung Ihrer Immobilie erhalten zu können, können Sie sich an verschiedene Personen wenden.

Um eine objektive Einschätzung Ihrer Immobilie erhalten zu können, können Sie sich an verschiedene Personen wenden.

Bewerten Sie und Ihr Ehepartner das Objekt unterschiedlich und sehen sich außerstande, sich auf einen realistischen Verkaufspreis zu einigen, sollten Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie vornehmen lassen. Sie können sich dazu auf einen Immobilienmakler verlassen, der möglichst vor Ort tätig ist und die Marktsituation einschätzen kann. Kompetente Makler verfügen über eine entsprechende Ausbildung und wissen, wie man Immobilien bewertet. Das Ergebnis ist nicht direkt ein Sachverständigengutachten, wohl aber eine halbwegs verlässliche Einschätzung der Gegebenheiten. Viele Makler können auf Bestandskunden zurückgreifen, die eine bestimmte Immobilie suchen und wissen genau, was nachgefragt wird.

Gut zu wissen:

Makler kennen die Verhältnisse vor Ort. Sie wissen aus Erfahrungen, zu welchen Konditionen Immobilien angeboten werden und gekauft werden. Ein guter Makler wird Ihre Immobilie grundlegend besichtigen. Er wird Bodenrichtwerte und Marktberichte in seine Bewertungen einbeziehen. Makler berechnen für die Bewertung keine Gebühren. Sie leben von der Provision. Kalkulieren Sie mit 3,67 % des Kaufpreises. Meist zahlt der Erwerber eine Provision in gleicher Höhe.

Sachverständigengutachten erstellen lassen

Möchten Sie eine noch objektivere Grundlage schaffen, müssten Sie ein offizielles Sachverständigengutachten erstellen lassen. Dazu sollten Sie mindestens einen von der Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Betracht ziehen. Auch Sachverständige, die sich in Immobilienbewertungen zertifiziert haben, sind mögliche Ansprechpartner.

Gut zu wissen:

Verkehrswertgutachten kosten Geld. Sachverständige rechnen ihre Honorare nach Stundensätzen oder als Pauschalhonorare ab. Grundlage ist der ermittelte Verkehrswert. Rechnen Sie also mit Beträgen im unteren vierstelligen Bereich.

Was ist das Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren?

Immobilienbewertungen erfolgen bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungseigentum nach dem Sachwertverfahren. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Substanzwert der Immobilie (was würde es kosten, die Immobilie heute zu bauen?) und dem Bodenwert des Grundstücks. Dabei werden auch Lage des Objekts, Optik und bauliche Qualität und die Nutzungsperspektiven einbezogen. Ist das Objekt vermietet, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Danach wird nach Maßgabe der erzielbaren Mieten die potentielle Rendite des Objekts berechnet.

Fazit

Eine Immobilienbewertung ist keine Wissenschaft. Dennoch kommen Sie nicht umhin, sich mit den Faktoren zu beschäftigen, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Je besser Sie selbst informiert sind, desto zufriedenstellender ist das Ergebnis, wenn Sie das Objekt verkaufen.

Autor:  Volker Beeden

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