Kann ich nach der Scheidung den Mietvertrag übernehmen?

Sie haben den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet

Haben Sie gemeinsam mit Ihrer Ehepartnerin bzw. Ihrem Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet, sind Sie beide gleichberechtigte Mieter. Ihre Scheidung und der Auszug eines Ehepartners aus der ehelichen Wohnung ändert nichts am Vertragsverhältnis. Wie kann ein gemeinsames Mietverhältnis im Trennungsfall gekündigt werden? Sie haben folgende Optionen:

Einigen Sie sich mit dem Vermieter, dass der Mietvertrag mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehepartner fortgesetzt und der aus der Wohnung ausziehende Ehepartner aus dem Mietverhältnis entlassen wird, finden Sie schnell eine Lösung. Für bis zum Auszug bestehende Mietrückstände haften Sie beide nach wie vor als Vertragspartner. Der Vermieter kann jeden Ehepartner für sich allein in Anspruch nehmen und die Rückstände in voller Höhe einfordern. Scheidet ein Ehepartner aus dem Mietverhältnis aus, haften Sie allein für künftige Mieten, wenn Sie als Mieter in der Wohnung verbleiben.

Ist der Vermieter nicht bereit, den Ehepartner aus dem Mietvertrag zu entlassen, haben Sie als verbleibender Mieter einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter, den Mietvertrag umzugestalten (§ 1568a Abs. III BGB). Sie müssen dazu gegenüber dem Vermieter lediglich erklären, dass Sie den Mietvertrag allein fortsetzen möchten.

• Sobald Ihre Erklärung dem Vermieter zugeht, ändert sich der Mietvertrag. Sie sind dann der alleinige Mieter. Der Ehepartner, der aus der Wohnung auszieht, scheidet auch aus dem Mietverhältnis aus. Der ausscheidende Ehepartner haftet nicht für die neu entstehenden Mieten. Seine Haftung für Mietrückstände bleibt allerdings bestehen.
• Der Vermieter kann Ihre Person lediglich dann als Mieter ablehnen, wenn er dafür einen wichtigen Grund anführt. Dann kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Im Regelfall wird sich der Vermieter darauf berufen, dass Sie unregelmäßig oder überhaupt keine Mieten gezahlt oder Sie in der Vergangenheit unzumutbare Probleme verursacht haben.
• Streiten Sie sich mit Ihrer Ehepartnerin bzw. Ihrem Ehepartner, wer künftig die Mietwohnung nutzen soll, können Sie beim Familiengericht beantragen, Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung zu überlassen (§ 1568a Abs. I BGB). Voraussetzung ist, dass Sie vortragen, dass Sie in besonderem Maße auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sind. Das Gericht wird alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigen, vor allem aber auf das Wohl der Kinder abstellen, die nach Möglichkeit in ihrer gewohnten sozialen Umgebung verbleiben sollen.
• Derjenige Ehepartner, der die Wohnung nicht zugewiesen bekommt, scheidet mit der Beschlussfassung des Familiengerichts aus dem Mietverhältnis aus. Wird Ihnen die Wohnung zugewiesen, sind Sie alleiniger Mieter.

Ihr Ehepartner hat den Mietvertrag allein unterzeichnet

Hat Ihre Ehepartnerin bzw. Ihr Ehepartner den Mietvertrag mit dem Vermieter allein unterzeichnet, sind Sie nicht Vertragspartei des Vermieters. Dass Sie mit dem Ehepartner als Mieter verheiratet waren, hatten Sie für den Zeitraum Ihrer Ehe lediglich ein Nutzungsrecht an der Wohnung. Möchten Sie das Mietverhältnis nach Ihrer Scheidung dann allein übernehmen, müssen Sie mit dem Vermieter einen Mieterwechsel herbeiführen.

• Im einfachsten Fall beendet Ihr Ehepartner als Mieter das bestehende Mietverhältnis einvernehmlich mit dem Vermieter. Zugleich ist der Vermieter bereit, mit Ihnen ein neues Mietverhältnis einzugehen, so dass Sie in der vormals ehelichen Wohnung verbleiben können. Die Mietkonditionen unterliegen der Vereinbarung. Sie haben keinen Anspruch darauf, das Mietverhältnis zu den bestehenden Bedingungen fortzusetzen.
• Genauso gut können Sie mit dem Vermieter auch eine Vertragsübernahme absprechen. Dann ändert sich am Bestand des Mietverhältnisses nichts. Die Vertragsübernahme führt lediglich dazu, dass der Ehepartner als bisheriger alleiniger Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen und das Vertragsverhältnis mit Ihrer Person als neuer Mieter zu den bisher bestehenden Bedingungen fortgesetzt wird. Wegen eventueller Mietrückstände haftet nur Ihr Ehepartner als bisheriger Mieter. Sie übernehmen allerdings die noch nicht fälligen Verbindlichkeiten, wie beispielsweise Schönheitsreparaturen vor Ablauf der Renovierungsfristen oder die Verpflichtung, bauliche Veränderungen beim Ende des Mietverhältnisses zu beseitigen.
• Sollte der Vermieter sich weigern, Sie als neuen Mieter in das Mietverhältnis zu übernehmen, haben Sie trotzdem einen gesetzlichen Anspruch darauf, das Mietverhältnis so umzugestalten, dass es mit Ihrer Person allein fortgesetzt wird. Dazu genügt es, wenn Ihr Ehepartner gegenüber dem Vermieter erklärt, dass der Mietvertrag mit Ihrer Person fortgesetzt werden soll. Auch in diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern er in Ihrer Person einen wichtigen Grund benennen kann. Als wichtiger Grund könnte Ihre schlechte Bonität in Betracht kommen. Dann kommt es darauf an, dass Sie nachweisen, dass Sie die künftigen Mieten trotz Ihrer vermeintlich schlechten Bonität zuverlässig zahlen können.
• Die vorgenannte Option bestehen vornehmlich auch dann, wenn Ihr Ehepartner als alleiniger Mieter das Mietverhältnis ohne Rücksprache mit Ihrer Person gekündigt hat. Sie haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter ein Mietverhältnis zu ortsüblichen Bedingungen begründet (§ 1568a Abs. V BGB). Die Kündigung Ihres Ehepartners bleibt insoweit wirkungslos.
• Der Vermieter kann allerdings eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt oder die Wohnung von Grund auf sanieren möchte. Streiten Sie sich über die Höhe der Miete, kann der Vermieter eine angemessene Miete verlangen, die sich im Zweifel an der ortsüblichen Miete orientiert.

Sind Sie sich mit Ihrem Ehepartner nicht einig oder weigert sich der Vermieter, Sie in das Mietverhältnis zu übernehmen, können Sie das Familiengericht entscheiden lassen. Das Familiengericht kann den Vermieter verpflichten, Sie in das Mietverhältnis zu übernehmen.

Praxistipp: Sind Sie mit Ihrem Lebensgefährten nicht verheiratet, haben Sie keinen Anspruch darauf, in ein bestehendes Mietverhältnis einzutreten. Das Eintrittsrecht besteht nur unter Ehepartnern. Ihnen bleibt dann tatsächlich nur der Auszug oder es gelingt Ihnen, sich mit dem Vermieter über den Abschluss eines neuen Mietvertrages mit Ihrer Person zu verständigen.

Ihre Immobilie ist fremdvermietet

Haben Sie Ihre Immobilie an einen Dritten vermietet und geben Ihre jetzige eheliche Wohnung auf, können Sie auch nach Ihrer Scheidung das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen (BGH, Urteil vom 2.9.2020, VIIIZR 35/19). Ist Ihr Ehepartner alleiniger Eigentümer der vermieteten Wohnung, kann er dennoch wegen Eigenbedarfs zu Ihren Gunsten kündigen. Als geschiedener Ehepartner gelten Sie nämlich unabhängig vom Fortbestand der Ehe als Familienangehöriger, so dass Ihre Ehepartnerin bzw. Ihr Ehepartner als Eigentümer der Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Praxistipp: Sie sollten es nicht unbedingt auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen, wenn Sie sich wegen der Nutzung der ehelichen Wohnung streiten. Ziehen Sie vor Gericht, verursachen Sie einen Streitwert von immerhin 4.000 EUR. Ist der Streit Teil Ihres Scheidungsverfahrens, erhöht der Streitwert den gesamten Verfahrenswert Ihrer Scheidung.