Auflassungsvormerkung im Grundbuch, wenn Ehe scheitert

Was versteht man unter Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung bezeichnet die Einigung des Verkäufers eines Grundstücks mit dem Erwerber, dass das Eigentum am Grundstück vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§ 873 BGB). Auflassung ist also gleichbedeutend mit

• Eigentumsübergang
• oder Eigentumsumschreibung.

Warum wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen?

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gewährleistet, dass

• der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt
• und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Erwerber umgeschrieben wird.

Das Recht des Erwerbers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird sozusagen vorgemerkt. Diese Vormerkung begründet den Vorrang vor anderen Rechten, die später im Grundbuch eingetragen werden. Später eingetragene Rechte sind nachrangig. Das durch die Auflassungsvormerkung gesicherte Recht des Erwerbers auf Eigentumsumschreibung geht allen Rechten im Rang vor, die später eingetragen werden.

Welches Risiko wird mit einer Auflassungsvormerkung beseitigt?

Beurkundet der Verkäufer eines Grundstücks mit dem Erwerber den notariellen Kaufvertrag, wird im Regelfall zugleich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch beurkundet. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal an einen anderen Erwerber verkaufen und diesem zweiten Erwerber das Eigentum am Grundstück verschaffen kann. Verkauft der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal, kann er als Nocheigentümer den Kaufvertrag zwar beurkunden, kann dem zweiten Erwerber aber kein Eigentum am Grundstück mehr verschaffen, da die Auflassungsvormerkung das Recht des ersten Erwerbers auf Eigentumsübergang im Grundbuch absichert.

Umgekehrt sichert die Auflassungsvormerkung auch den Verkäufer ab. Würde er im Kaufvertrag sogleich seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch erklären und würde die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sofort vollzogen, könnte der Käufer sofort als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, bevor er den Kaufpreis vollständig an den Verkäufer bezahlt hat. Der Verkäufer hätte dann noch kein Geld, während der Erwerber bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wäre.

Auflassungsvormerkung bei Immobiliengeschäften in der Ehe

Es sind mehrere Szenarien denkbar, zu unterscheiden nach den handelnden Personen sowie ihren Motiven für die Vormerkung.

Eigentumsübertragung unter Ehegatten

Überträgt ein Ehegatte dem anderen aus Anlass der Eheschließung oder während der Ehe eine Immobilie oder einen Miteigentumsanteil an seiner Immobilie, sichert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die anstehende Eigentumsübertragung auf den Ehegatten als Erwerber ab. Ist der Kaufvertrag beurkundet und die Auflassungsvormerkung eingetragen, kann der Ehegatte, der als Verkäufer auftritt, den Vorgang normalerweise nicht mehr rückgängig machen. Es bleibt den Ehegatten überlassen, ob und in welcher Höhe sie einen Kaufpreis festsetzen. Beide Ehegatten sind dann im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen.

Auch wenn die Übertragung des Eigentums als Schenkung erfolgt, muss der Vertrag notariell beurkundet und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen werden. Im Fall einer Schenkung bleibt die Eigentumsübertragung bis zu  einem Verkehrswert des Grundstücks in Höhe von 500.000 EUR von der Schenkungssteuer befreit.

Rückauflassungsvormerkung für den Fall der Trennung und Scheidung

Im Regelfall erfolgt die Eigentumsübertragung unter Ehegatten in der Ehe im Hinblick darauf, dass die Ehe Bestand hat. Soll die Übertragung des Grundbesitzes an den Bestand der Ehe gebunden sein, können die Ehegatten vereinbaren, dass im Grundbuch eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des als Verkäufer auftretenden Ehegatten eingetragen wird, die dessen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks für den Fall der Trennung und Scheidung absichert.

Ohne eine solche Auflassungsvormerkung würde sich an den Eigentumsverhältnissen trotz der Scheidung der Ehegatten nichts ändern. Kommt es zur Scheidung, müssten sich die Ehegatten über das Schicksal der Immobilie verständigen. Bestenfalls wird die Immobilie verkauft, vermietet oder von einem der Ehegatten gegen Abfindung des anderen selbst genutzt. Ist eine Verständigung nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Dann wird die Immobilie beim Amtsgericht versteigert. Derjenige, der im öffentlichen Versteigerungstermin den höchsten Zuschlag abgibt, wird neuer Eigentümer der Immobilie.

Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Schwiegereltern bei Schenkungen

Eine Rolle spielt die Auflassungsvormerkung auch, wenn die Schwiegereltern ihrem Kind und dem Schwiegerkind eine Immobilie übertragen, aber sichergehen wollen, dass die Immobilie an die Eltern oder das eigene Kind zurückübertragen wird, wenn die Ehe scheitert. Oft ist es so, dass die Eltern den Kindern einen Bauplatz übertragen, auf dem die Kinder eine Immobilie errichten, in die sie dann selbst einziehen.

Motivation dafür, dass die Schwiegereltern dem eigenen Kind und dem Schwiegerkind eine Immobilie übertragen, ist regelmäßig die Erwartung, dass die Ehe mit dem eigenen Kind Bestand haben werde. Scheitert die Ehe, entfällt die Geschäftsgrundlage. Die Schwiegereltern haben damit nach der neuen Rechtsprechung einen Rückforderungsanspruch gegen das Schwiegerkind. Soll wegen des Scheiterns der Ehe die übertragene Immobilie an die Schwiegereltern zurückfallen, können sich die Schwiegereltern mit der Beurkundung einer Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag und der Eintragung im Grundbuch absichern, dass die Immobilie zurückübertragen wird. Die Rückübertragung kann, statt an die Schwiegereltern, auch an das eigene Kind erfolgen.

Ergänzend empfiehlt sich, dass die Ehegatten die Thematik in einem Ehevertrag regeln. Kommt es tatsächlich zur Scheidung, sollten sich unnötige Streitigkeiten vermeiden lassen.

Immobilienübertragung bei vorweggenommener Erbfolge

Überträgt ein Angehöriger im Wege der vorweggenommenen Erbfolge seine Immobilie vor seinem Tod beispielsweise an das eigene Kind, kann er im Grundbuch eine Rückauflassungsvormerkung eintragen lassen. Will der Erblasser die Immobilie weiter selbst bewohnen, eignet sich die Eintragung eines lebenslanges Wohnrecht. Mit der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung lässt sich zudem gewährleisten, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt oder an einen anderen Angehörigen übertragen werden muss, wenn der Angehörige sich mit dem Gedanken trägt, die Immobilie zu veräußern.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Haben die Parteien den Kaufvertrag notariell beurkundet, beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Parallel dazu sind eventuell im Grundbuch eingetragene Grundschuldgläubiger anzuschreiben, die ihre Zustimmung zur Löschung der eingetragenen Grundschulden oder sonstiger Rechte erteilen müssen. Da die Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, muss der Notar deren Zustimmung zum Verkauf an den Erwerber einholen oder die Gemeinde kann erklären, dass sie selbst als Erwerber in den Kaufvertrag einsteigt. Sind alle Vorbereitungsarbeiten erledigt, muss der Erwerber zum vereinbarten Datum den Kaufpreis bezahlen. Danach kann er im Wege der Eigentumsumschreibung (Auflassung) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber erfüllt die Auflassungsvormerkung ihren Zweck. Im Regelfall erfolgt die Löschung im Grundbuch.

Wer trägt die Kosten der Auflassung?

Die Kosten der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der späteren Auflassung trägt im Regelfall der Erwerber des Grundstücks. Der Verkäufer trägt diejenigen Kosten, die erforderlich sind, um zugunsten des Verkäufers eingetragene Rechte im Grundbuch zur Löschung zu bringen.

Alles in allem

Leben Sie nach dem Motto: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“, kann die Auflassungsvormerkung ein beruhigendes Werkzeug darstellen, Ihre Interessen als Ehegatte oder als Schwiegerelternteil bei Immobilienübertragungen abzusichern. In Kenntnis der Details sollte es leichter fallen, Ihre Entscheidungen zu planen und zu überschauen. Gute Planung ist die beste Vorbereitung für die Beurkundung und Abwicklung von Immobilienkaufverträgen.