Grunderwerbssteuer bei Scheidung

Vermögensauseinandersetzung aus Anlass der Scheidung

Trennen Sie sich und lassen sich scheiden, müssen Sie Ihre eheliche Lebensgemeinschaft abwickeln und Ihre Vermögenswerte untereinander aufteilen. Sind Sie gemeinsam Eigentümer einer Immobilie oder ist ein Ehepartner alleiniger Eigentümer der Immobilie, ist es naheliegend, dass ein Ehepartner die Immobilie ins alleinige Eigentum übernimmt. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um Ihre eheliche Wohnung oder Ihr Familienwohnhaus handelt, das Sie unbedingt in Ihrem Besitz behalten möchten. Erwerben Sie eine Immobilie, verlangt das Finanzamt normalerweise Grunderwerbsteuer. Der Erwerb einer Immobilie ist also für den Erwerber steuerpflichtig.

In Ihrem Fall profitieren Sie von der Regelung des § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz. Danach bleibt die Übertragung von Immobilieneigentum unter Ehepartnern im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit. Dabei sollten Sie aber unbedingt den Zeitraum im Auge haben, in dem Sie die Übertragung der Immobilie abwickeln wollen.

Zieht sich die Vermögensauseinandersetzung nämlich über einen längeren Zeitraum hin, stellt sich die Frage, ob dadurch der notwendige Zusammenhang zwischen Vermögensauseinandersetzung und Scheidung überhaupt noch besteht. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage im Sinne betroffener Ehepartner entschieden (BGH, Urteil vom 20.3.2011, Az. II R 33/09).

Expertentipp: Vorkaufsrecht notariell beurkunden

Schieben Sie die Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung zeitlich auf und vereinbaren, dass Sie vorerst beide Miteigentümer Ihrer gemeinsamen Immobilie bleiben und vereinbaren zugleich, dass der in der Immobilie verbleibende Ehepartner ein Vorkaufsrecht für den Miteigentumsanteil des anderen bekommt, bleibt die Übertragung des alleinigen Eigentums auch dann noch grunderwerbsteuerfrei, wenn die Übertragung erst später erfolgt. Voraussetzung ist aber, dass Sie das Vorkaufsrecht notariell beurkunden. Außerdem müssen die maßgeblichen Bestimmungen für den Erwerb des Miteigentumsanteil und die weitere Nutzung der Immobilie durch den vorkaufsberechtigten Ehepartner bereits im Detail festgelegt werden.

Mit der betreffenden Vereinbarung haben Sie im Hinblick auf Ihre Immobilie die Weichen für die Vermögensauseinandersetzung gestellt, die dann erst mit dem tatsächlichen Vollzug der Vereinbarung abgeschlossen wird. Diese Konstellation kann wichtig sein, wenn Sie auf bessere Einkommensverhältnisse hoffen oder sonstige Gründe haben, die Übertragung des Eigentums auf den Ehepartner noch aufzuschieben.

Sie sollten die Vermögensauseinandersetzung aber trotzdem nicht allzu lange aufschieben. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer betrifft nur die Grundstücksübertragung zwischen Ehepartnern. Verstirbt der Ehepartner und üben Sie als vorkaufsberechtigter Ehepartner Ihr Vorkaufsrecht aus, greift die Steuerbefreiung nicht. Grund ist, dass Übertragung der Immobilie nicht vom früheren Ehepartner erfolgt, sondern durch dessen Erben vorgenommen wird.

Erwerb vor Scheidung: Wer hat den Kaufvertrag unterschrieben?

Haben Sie zu einem Zeitpunkt, als Trennung und Scheidung noch kein Thema waren, eine Immobilie gekauft und den Kaufvertrag gemeinsam mit Ihrem Ehepartner notariell beurkundet, sind Sie gemeinsam Miteigentümer der Immobilie geworden und auch gemeinsam im Grundbuch eingetragen. Als Eigentümer ist jeder Ehepartner verantwortlich, die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Dabei haftet jeder Ehepartner für sich allein für die Zahlung der Steuer insgesamt. Sie können sich also nicht darauf berufen, dass Sie nur Miteigentümer sind und deshalb nur die Hälfte der Grunderwerbsteuer zu zahlen brauchen. Das Finanzamt kann jeden Ehepartner auf Zahlung des vollen Betrages in Anspruch nehmen. Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer dann in voller Höhe, hätten Sie im Innenverhältnis zu Ihrem Ehepartner Anspruch auf Ausgleich. Ob Sie den Ausgleich realisieren können, müssen Sie unter sich regeln.

Hat jedoch Ihr Ehepartner den Kaufvertrag alleine beurkundet, ist er oder sie auch alleiniger Erwerber der Immobilie und wird ausschließlich mit seinem Namen im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Es versteht sich, dass der Ehepartner dann auch allein für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich ist. Das Finanzamt kann Sie als Ehepartner, der den Kaufvertrag nicht unterzeichnet hat, nicht beanspruchen.

Trennung nach Hauskauf

Haben Sie in guten Zeiten eine Immobilie gekauft und ist die Grunderwerbsteuer bei der Trennung oder Ihrer Scheidung noch nicht bezahlt, bleiben Sie trotzdem voll in der Haftung, wenn Sie den Kaufvertrag unterschrieben und die Grunderwerbsteuer noch nicht bezahlt haben. Ihre Trennung oder Ihre Scheidung ändert nichts daran, dass Sie gegenüber dem Finanzamt in der Verantwortung bleiben. Es ist Ihre gemeinsame Aufgabe, mit Ihrem Ehepartner oder Ihrer Ehepartnerin darüber zu befinden, was mit Ihrer Immobilie im Hinblick auf Ihre Trennung und Scheidung geschehen soll. Im einfachsten Fall verkaufen Sie die Immobilie wieder oder ein Ehepartner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen.

Haben Sie die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert und auch den Darlehensvertrag gemeinsam mit ihrem Ehepartner unterschrieben, bleiben Sie auch gegenüber der Bank in der Haftung für die Rückzahlung des Darlehens. Soll ein Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen, müssen Sie mit der Bank besprechen, ob der andere aus dem Kreditvertrag entlassen wird.

Hauskauf rückgängig machen?

Nach § 16 Grunderwerbsteuergesetz kann die Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen nicht festgesetzt und die Steuerfestsetzung aufgehoben oder geändert werden. Machen Sie nämlich den Kauf rückgängig, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, so wird auf Ihren Antrag die Steuer gar nicht erst festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben. Voraussetzung dafür ist, dass Sie:

• mit dem Verkäufer vereinbaren, den Kaufvertrag aus welchen Gründen auch immer rückgängig zu machen und seit der Entstehung der Steuer noch keine zwei Jahre vergangen sind oder
• ein im Kaufvertrag vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausüben und seit der Entstehung der Steuer noch keine zwei Jahre vergangen sind oder
• die Bedingungen des Kaufvertrages nicht erfüllt sind und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht werden muss (Beispiel: Veräußerer ist nicht der Eigentümer der Immobilie).

Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an der Immobilie zurück, wird auf Ihren Antrag die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben. Gerade, wenn Sie nach dem Erwerb mit Ihrer Trennung und Scheidung konfrontiert werden, kann es eine gute Option sein, den Kaufvertrag für die Immobilie rückgängig zu machen.

Ungeachtet der Aufhebung der Steuerfestsetzung können Sie zudem beantragen, die Grunderwerbsteuer in der Höhe herabzusetzen, wenn Sie Mängel an der Immobilie geltend machen und Sie Ihren Antrag innerhalb von zwei Jahren nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt stellen. Sie brauchen dann wenigstens nicht die ursprünglich festgesetzte Grunderwerbsteuer in voller Höhe zu entrichten.

Alles in allem

Ihre Scheidung bringt die Herausforderung mit sich, über die künftige Nutzung Ihrer gemeinsamen ehelichen Wohnung zu entscheiden. Jedwede Verständigung ist immer besser, als wenn Sie eine Einigung blockieren und es im ungünstigsten Fall auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen.