Scheidung während Hausbau?

So wird Ihr Rohbau doch noch ein Erfolg

Schwangere Frau Und Mann Kinderzimmermoebel iurFRIEND® AG

Montag, 03.06.2024 , geschrieben von iurFRIEND-Redaktion

Ein Fundament kann man nicht vermieten – Scheidungen passen Häuslebauern zeitlich gerade dann nicht, wenn alle Verträge schon unterschrieben sind, das Haus aber weit weg von einer Bewohnbarkeit steht. Was dafür spricht, die Bauphase zu beenden oder das Haus weiter zu bauen, wie Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren, ob eine Restschuldversicherung einen Ausweg bietet und wie Sie mit um Restkredite feilschenden Nochpartnern umgehen, um einen Schuldenberg verhindern, lesen Sie hier. Um dabei auch Ihre Scheidungskosten mit einzukalkulieren, können Sie übrigens hier bei uns einen Gratis-Kostenvoranschlag dafür einholen.

Gretchenfrage: Bauphase beenden oder weiterbauen?

Im ersten Moment, in dem Sie die vielleicht unerwartete Trennung vergegenwärtigt haben, reagiert vielleicht noch der Trotz: Wenn die Ehe schon kaputt ist, soll auch das Haus für immer im Sande versinken! Sie würden also Ihre Ehe beenden und damit auch den Bau des Hauses.

 

Dann sind Sie stolzer Eigentümer eines Rohbaus, herzlichen Glückwunsch! Einziehen oder vermieten können Sie den Rohbau nicht. Es bleibt allenfalls der Verkauf an einen Kaufinteressenten, der Interesse daran hat, den Rohbau fortzuführen. Dabei muss klar sein, dass Sie weder den Erlös erzielen, der dem bisherigen Kapitaleinsatz entspricht, noch einen, der die Rückführung des Darlehens an die Bank ermöglicht.

 

Es erscheint insoweit als ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft, wenn Sie sich mit dem Partner darauf verständigen, das Haus nach Möglichkeit so weit auszubauen, dass Sie beim Verkauf einen besseren Erlös erzielen. Dabei braucht das Haus noch nicht unbedingt bezugsfertig zu sein. Es sollte genügen, wenn ein Erwerber nur noch überschaubare Arbeiten auszuführen hat und das Haus einen optisch und technisch attraktiven Zustand aufweist. Ihre Chancen, dann einen besseren Erlös zu erzielen, sind wahrscheinlich weitaus höher, als wenn Sie den Rohbau verkaufen.

 

Dies gilt vornehmlich dann, wenn auch noch offene Handwerkerrechnungen zu bezahlen sind.

EXPERTENTIPP

Haus fertigstellen, Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend machen

Können oder möchten Sie nach der Fertigstellung selber nicht mehr in das Haus einziehen, könnten Sie das Haus auch im gemeinsamen Eigentum behalten und an Dritte vermieten. Sie vermeiden dadurch die vorzeitige Kündigung Ihres Darlehens bei der Bank und vermeiden Nachteile, wenn Sie den Rohbau oder das fertige Haus vorzeitig verkaufen müssen. Die Mieteinnahmen verwenden Sie für den Kapitaldienst bei der Bank. Vorteilhaft ist zudem, dass Sie die Darlehenszinsen als Werbungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können. Sie sparen damit Einkommensteuer. Verkaufen können Sie das Haus dann immer noch.

Kalkulieren Sie beim Verkauf mit einer Vorfälligkeitsentschädigung

Haben Sie das Haus finanziert und kündigen den Darlehensvertrag mit der Bank, wird die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Nur wenn ein variabler Zinssatz vereinbart ist, können den Darlehensvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (§ 489 Abs. I BGB).

 

Anders ist es, wenn Sie das Darlehen mit einem festen Zinssatz vereinbart haben. Eine Kündigung ist dann nur nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach Ablauf von zehn Jahren möglich. Da Sie sich wegen Ihrer Scheidung aber in einer Zwangslage befinden, könnten Sie sich auf ein außerordentliches Kündigungsrecht berufen.

 

§ 490 Abs. II BGB erlaubt die vorzeitige Kündigung, wenn Ihre berechtigten Interessen die Kündigung gebieten und seit dem Empfang des vollständigen Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse soll insbesondere dann vorliegen, wenn Sie als Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung des zur Sicherung des Darlehens befindlichen Grundstücks haben. Sie müssten dann der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

 

Ein Problem ergibt sich daraus, dass nach dem Wortlaut des Gesetzestextes auf den „vollständigen“ Empfang des Darlehens abgestellt wird. Da sich das Haus im Rohbau befindet, haben Sie das Darlehen wahrscheinlich noch nicht vollständig abgerufen. Eine wichtige Voraussetzung Ihres Kündigungsrechts wäre damit nicht erfüllt.

 

Dennoch sollte Sie nicht resignieren. Es ist anzuraten, sich frühzeitig mit der Bank in Verbindung zu setzen und darüber zu verhandeln, ob und inwieweit eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommt. Geraten Sie wegen Ihrer Trennung und Scheidung in finanzielle Schwierigkeiten, sollte auch die Bank ein Interesse daran haben, eine einvernehmliche Lösung zu finden und es nicht darauf ankommen zu lassen, im ungünstigsten Fall den Rohbau zwangsweise versteigern zu müssen. Wird nämlich ein im Rohbau befindliches Haus zwangsversteigert, muss auch die Bank mit erheblichen Abschlägen rechnen und riskiert, dass der Erlös nicht ausreicht, um das Bankdarlehen zurückzuführen.

GUT ZU WISSEN

Restschuldversicherung?

Haben Sie den Hausbau finanziert, bestehen Banken gerne darauf, dass eine Restschuldversicherung abgeschlossen wird. Dadurch werden Arbeitsunfähigkeit, Invalidität, schwere Krankheit, aber auch die Scheidung als Risiken versichert. Tritt infolge Ihrer Scheidung der Versicherungsfall ein, übernimmt die Restschuldversicherung zumindest einen Teil Ihres Kostenaufwands. Es kommt aber darauf an, ob auch die Scheidung ausdrücklich als Versicherungsrisiko versichert ist. Die Trennung vom Partner alleine dürfte allerdings nicht ausreichend sein. Besteht Versicherungsschutz, hätten Sie eine deutlich bessere Option, den Rohbau fertig zu stellen das Haus zu behalten oder zu verkaufen.

Miteigentumsanteil des Partners übernehmen?

Eine sinnvolle Option könnte darin bestehen, dass Sie das Haus behalten und den Miteigentumsanteil Ihres Partners übernehmen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie über genügend eigene Liquidität verfügen, um den Partner auszuzahlen oder Ihre Bonität bei der Bank so gut ist, dass Sie den Kaufpreis für den Miteigentumsanteil über die Bank finanzieren können. Um diesen Weg zu gehen, werden Sie sich mit dem Partner verständigen müssen. Eine Regelung hängt davon ab, wie der Partner sich bislang am Bau des Hauses engagiert hat.

Praxisbeispiel

Höherer Eigenkapitalanteil vs. Übernahme des Kredits

Sie haben bei der Bank gemeinsam 250.000 € als Darlehen aufgenommen. Ihr Eigenkapital betrug 75.000 €, das Eigenkapital des Partners 25.000 €. Das Geld wurde in das Haus investiert. Vom Darlehen haben Sie für den Rohbau bislang 100.000 € in Anspruch genommen. Sie stehen gemeinsam im Grundbuch als Eigentümer. Möchten Sie den Miteigentumsanteil des Partners übernehmen, könnte der Partner darauf bestehen, dass Sie mindestens sein Eigenkapital in Höhe von 25.000 € zurückzahlen. Sie könnten Ihrerseits argumentieren, dass Sie die Rückzahlung verweigern, weil Sie den Kreditvertrag bei der Bank vollständig übernehmen und für die Inanspruchnahme von bislang 100.000 € gegenüber der Bank alleine geradestehen. Außerdem übernehmen Sie die Herausforderung, den Rohbau fortzuführen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Partner ein Interesse daran haben wird, dass er/sie aus dem gemeinsam abgeschlossen Kreditvertrag von der Bank als Darlehensnehmer entlassen wird. Die Entlassung aus dem Kreditvertrag sollte einen Vorteil darstellen, der bei den Verhandlungen über die Modalitäten zu berücksichtigen wäre. Wie auch immer: Letztlich bleibt es Verhandlungssache, wie Sie sich im Hinblick auf das Haus im Rohbau und den Darlehensvertrag auseinanderdividieren. Außerdem kommt es darauf an, was Sie im Hinblick auf Ihre Eigenkapitalanteile und Ihr Engagement eventuell untereinander vereinbart haben.

GUT ZU WISSEN

Kreditraten vermindern den Unterhalt

Stellen Sie das Haus fertig und bleiben Eigentümer, bleiben Sie auch gegenüber der Bank wegen des Kapitaldienst in der Pflicht. Daraus kann sich der Vorteile ergeben, dass die Kreditzinsen an die Bank den eventuellen Unterhaltsanspruch des Ex-Partners reduzieren. Die Kreditzinsen werden als ehebedingte Verbindlichkeiten berücksichtigt. Wohnen Sie nach der Fertigstellung dann selbst im Haus und sparen dadurch die Miete für eine Mietwohnung, müssten Sie sich den Nutzungsvorteil jedoch als Einkommen anrechnen lassen.

Alles in allem

Wie Sie sich auch immer entscheiden, Ihr Ziel sollte sein, dass Sie wegen Ihrer Trennung und Scheidung nicht auf einem Schuldenberg sitzen bleiben. Sie riskieren einen Schuldenberg, wenn Sie sich mit dem Partner nicht verständigen und in der Entscheidungsfindung gegenseitig blockieren, den Rohbau unter Wert verkaufen, eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren müssen oder der Erlös beim Verkauf oder in der Teilungsversteigerung nicht ausreicht, um das Bankdarlehen zu tilgen. Mit einer einvernehmlichen Scheidung nebst Folgenvereinbarung, in der Sie alle Punkte festhalten, kommen Sie zu zweckmäßigen Lösungen. Diese durchzuführen, ermöglichen wir Ihnen gern. Füllen Sie noch heute unser Online-Scheidungsformular auf unserer Seite aus, oder rufen Sie bei Fragen dazu unseren InfoPoint an – wir würden uns freuen, Ihnen unter 0800 34 86 72 3 kostenfrei weiter zu helfen!